某砖家建议“坚决不能取消预售制”，这话能信吗？

砖家建议：坚决不能取消预售制。

对于砖家的建议，队长坚决反对。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩在一档节目中提出：坚决不能取消预售制。

他的理由是，一旦取消预售制，房地产开发的成本会大幅提高，新房供应量至少会下降2/3。在新房供应量大幅下滑后，房地产市场立即就会转入供不应求的状态。届时，房价会大幅上涨，业主的购房成本将大幅提高。

相反，在预售制条件下，房地产的开发成本较低，房企可以大规模借钱拿地盖楼，让新房的供应量满足市场需求。而且，在预售制条件下，期房销售可以降低业主的购房成本。因为等房子建好再卖，价格会大幅上涨，业主利益受损。

你看，这砖家就是砖家，说得头头是道，处处是为老百姓着想，一切都是为了老百姓好。可是，这话能信吗？

如果把这些话放在2016年以前，它是没毛病的。因为那是一个房价连续高涨的时代，在2016年以前买入的业主，完美地吃到了房价暴涨的红利。但是，自2016年以后，各大主要城市的房价就进入了一个横盘状态。就算部分城市的房价上涨，其上涨幅度也很小，难以覆盖银行的贷款利率。

在2018年至2021年期间买入的期房业主，很多都成了站在山顶的接盘侠。如京郊业主，因为房价暴跌，不仅中产梦想破碎，甚至一夜返贫，背负巨额贷款，有的还因断供成了老赖。

房价只涨不跌的时代已经一去不复返了。所谓的预售制降低业主的购房成本，在2022年的今天，完全就是瞎扯淡。如果房价预期仍然会大涨，武汉东西湖区政府还需要连哄带骗地忽悠体制内职工买房吗？中国不缺有钱人，为什么有钱人都不买房了？

一个根本原因就是，房子作为资产，已经不具备增值的作用。要是运气差一点，还要面临贬值的风险。有钱人都不愿意买房了，这时候还拿“预售制”来忽悠老百姓，他不是蠢，他是纯粹的坏！

在房企爆雷之下，全国各大城市烂尾楼事件频发，预售制退出市场，已是必然之势。中国的房地产市场已经严重过剩，不再需要为房企创造低成本融资的开发环境来快速推进城市化。中国完全可以淘汰掉一批资金实力不足的房企，留下一批实力雄厚的国营房企，就能做好中国的房地产市场了。

而且，预售制伤害的不只有业主，还有大量的承建商、供应商。在预售制条件下，业主首付款不会第一时间打给房企，而是存入监管账户，房企只能借钱开发。只有楼盘封顶时，房企才能拿到业主缴纳的首付款。

但在实际操作中，房企提前挪用了业主的首付款。这就可以看出，房企的资金主要来源于业主、银行、承建商和供应商四方，房企自身出钱极少。

在一个楼盘动工之前，房企对承建商招标。承建商为拿下标的，需要向房企缴纳保证金，还要垫付房企的开发资金。由于承建商没有事先拿到钱，承建商也只能对下面的包工头赊账，包工头也需要缴纳保证金，垫付工程款。

在供应商方面，同样如此。房企一般就开具一张借条，找供应商拿钱。这一套借钱开发的模式，只有在预售制的前提下才玩得转。试问，如果业主不提前按揭付款，承建商、供应商凭什么无息垫资，把钱借给房企开发？

预售制极大地提高了房企的资金周转效率。有了预售制的保障，承建商、供应商才敢带资进组，垫资开发。

图片来源于富途牛牛

可是，当房企爆雷时，承建商、供应商的损失一点都不比业主小。如恒大爆雷后，作为恒大承建商或者供应商的南通六建、南通三建、苏中建设、成龙建设、云南路建设、广田集团、文科园林以及金螳螂装饰等公司，不是破产，就是位于破产的边缘。其中，南通六建是享誉世界的建筑公司，曾承建世界第一高楼——哈利法塔！

这些公司的破产对恒大而言，却是一个好事。因为债权人破产后，作为老赖的恒大只要拖着债务不还，待债权人清算完毕，法人资格消失，恒大的许多债就会变成烂账，不用还了。

恒大没死，供应商、承建商已经是死伤一片。就像当年乐视爆雷，贾跃亭出逃后，乐视员工没有996，没有007，工资还涨了，但那些当初被贾跃亭坑得血本无归的乐视供应商，还有谁关心呢？

预售制是高周转的前提，取消预售制，也是给房企“降杠杆”的重要一环。让有实力的房企，用自有资金去兜底，而不是拿业主的按揭贷款去兜底，才能让房地产市场走上健康良性可循环。

当然，取消预售制不是一蹴而就的，为避免更多房企爆雷，宜缓不宜急。但在大方向上，取消预售制是必然。因为中国的城市化已经高达64%，即将达到发达国家水平。房价一直涨的预期不复存在，只要房价跌，预售制就会对业主造成直接损失，这会对购房者信心造成巨大打击。

继续坚守预售制，只会在业主和房企之间制造更多的矛盾。买了不涨，买了就跌，会成为一种常态。而买了就涨的优质房产，将成为稀缺资源，只会在有钱人之间流转，普通老百姓上车的机会极少。

而在处理烂尾楼方面，由央行牵头，各大银行参与，成立国家房地产基金，以保障业主利益，完成楼盘交付。在国家房地产基金的介入下，未来，中国会有更多的公租房，共有产权房，普通的私人住宅会更加没有涨价空间。这样是对“房住不炒”的进一步落实。

未来，真正具有资产价值的房产是商业地产和高端豪宅、别墅以及其他带有稀缺学位等额外附加值的房产。

砖家到这时候，还忽悠老百姓，坚决不能取消预售制，房价仍然会涨。难道是砖家不聪明吗？要知道，董藩是北京师范大学房地产研究中心的主任。一个专门研究房地产的专家，会看不清中国房地产的发展趋势？

非也。屁股决定脑袋罢了。

据队长所知，国内的房地产专家基本上都持有大量的房产。他们本身就是房地产红利的受益者。一个靠房地产赚钱的砖家，能真心为老百姓好吗？他惦记的无非就是老百姓口袋里的那点钱罢了。

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