沈晓杰：建设部“人均住房26平米”忽悠了谁？
“中国住房自有率世界第一”是世界性谎言
既然开发商和一些政府的相关官员都要拿“住房自有率”说事，并把“中国城镇的住房自有率世界第一”作为他们维护高房价暴利的“核武器”，那么我们就有必要认真的探究究竟什么是“住房自有率”，中国人的住房自有率究竟在世界处于什么水平，抬高中国人住房自有率的，究竟是以前的福利分房还是现在房地产市场。
在现在人们常见的官员报告和媒体舆论中，中国人住房自有率“高居世界一流”似乎已经成为“铁板钉钉的事实”。在大大小小的文章标题中，不是“中国人住房自有率世界第一”，就是“我国住房自有率世界居首”或“高出国际通常水平两成”等等。在这些报告和文章中，我国城市居民住房自有率已高达80－90%，而发达国家比率最高的美国才达到68%，英国仅有56%，欧洲等其他国家甚至低到30%至50%。这些“论据”似乎都在说明，像中国这样的发展中大国住房自有率比发达国家还要高出如许，这不是错误导向还是什么？人人买房房价能不高吗？高房价下买房，成为“房奴”不是活该吗？
中国人的住房自有率真的高出世界发达国家还高出“一大截”吗？还是让我们用事实来揭开事情的真相吧。
这里我们首先应该知道的是，究竟什么是“住房自有率”。应该特别需要搞清的是，什么是国际惯例中的“住房自有率”，什么又是“中国特色”的“住房自有率”。也许读者会对此感到“诧异”，一个简简单单的名词，中外赋予“住房自有率”的内涵，真的会有很大的差异吗？让我们还是以事实来说话。
首先让我们看看那些“自有率”水平最低的欧洲国家的住房自有率和住房私有率究竟是多少。在建设部的网站上，人们可以查到建设部的一些出国考察报告，其中就有谈到这些国家住房状况的。1999年10月下旬，建设部的一位副部长率团考察了法国、荷兰的住房政策。在谈到当时法国和荷兰的住房情况时，该考察团的报告是这样描述的：“法国人口约6000万，住房约2600万套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％，每年新建住房约30万套。荷兰人口约1600万，住房约640万套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％，每年新建住房约8万套”。也就是说，当时法国和荷兰的住房自有率分别是55％和50％，而住房私有率却高达83％和67％。2000年10至11月，建设部的另一考察团到英国和德国考察住房保障制度。考察报告在介绍英国的住房状况时写道：“2000年，近70％的居民拥有自有住房产权，另外30％的居民租赁住房；其中，20％的居民从当地政府租赁公有住房、10％的居民租住私人房屋”。这就是说按照我们的算法，2000年时英国居民的住房自有率为近70％，而住房私有率也是高达80％。请注意，这里的居民住房自有率和住房私有率，是按照所有居民中拥有自己住房户数的比率和住在私人住房的比率来计算的。
而中国的住房自有率又是怎么算的呢？笔者几经周折，终于找到了一个“标准的计算公式”。这就是我国的“住宅自有率是指报告期末，自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。它的计算公式是：
住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100% ”
在“标准的计算公式”中，有关方面还特别注明，这里所指的“私有(自有)住宅是指私人所有的住宅，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和。”
琢磨一下中国特色的“住房自有率”的“计算”标准，你会发现其中的奥秘真可谓是“妙趣无穷”。在这样的计算标准下，想搞“住房自有率”的“世界之最”，是如何的“轻而易举”。
首先，“中国式标准”中的“住房自有率”，竟然就等同于住房私有率。在中国的“标准”中，“自有”就是“私有”，这实在是开了一个国际大玩笑。稍有头脑的人都知道，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。如上述的法国、荷兰和英国，他们的住房自有率分别是55％、50％和70％，但各自的住房私有率却分别高达83％、67％和80％。若按照“中国特色的标准”，“自有率”就是“私有率”，那么法国和英国的“住房自有率”就都在80％的世界一流水平之上，住房保障搞得较好的荷兰的“住房自有率”也在67％；
第二，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位，来计算具体的比率。而“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推到出具体的比率。以面积之比取代户数之比，掩盖了贫富差距和两极分化日益扩大下住房自有率的真实状况。我们可以以100户家庭、100平方米房型来举例，看看以户数之比和以面积之比计算出来的住房自有率的差别究竟有多大。
根据现有的社会状况我们来做一个模拟假设：
在社会最富有5％的家庭中，户均拥有3套住房，合计15套房，1500平方米；
在社会较富的15％的家庭中，户均拥有2套住房，合计30套房，3000平方米；
在社会一般的40％的家庭中，户均拥有1套住房，合计40套房，4000平方米；
（注：实际上不同阶层人群的住房面积差别较大，为了简单明了的说明问题，统一用户均100平方米来计算。在总的人均住房面积上，它和不同阶层的实际水平比较接近）
此外，有40％的家庭是无房户，其中：
有10％通过国家的廉租房解决居住问题，合计10套房，1000平方米；
另外30％是通过向私人租房居住，合计30套房，3000平方米（为简单明了假设为100平米）。
根据以上的数据，我们来看看不同算法下得出的“住房自有率”究竟差别有多大。
按照国际上的通行算法很简单，60％家庭拥有自己的住房（不管他有几套），住房自有率为60％；
如果按照中国现行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在这总计125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米为公房，其他都为私房，那么“中国标准”下的“住房自有率”就高达92％（私房面积11500平方米÷住房总面积12500平方米）。这“标准”一变，就使中国人在住房状况完全相同的情况下，一下子提高了30多个百分点；
如果按照国际上的算法，但用面积之比替代户数之比，那么在上述情况下的“住房自有率”也可“提高”到68％（前三项之和的8500平方米÷总量的12500平方米）。
这里还需指出的是，在“中国人住房自有率世界第一”的“政绩”中，还有着“海外和国际友人”的“贡献”。因为在“中国式的统计”中，除了中国公民外，“港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和”也记在了中国大陆居民的“私有(自有)住宅”的名分之下。
所以，在居民住房相同的情况下，不同的标准及不同的算法，可以“魔术般”的得出“住房自有率”不同的数字，相差最大的可以达到32％甚至更多。“魔幻游戏的功力”之大，能使一个国家这方面的住房水平一下子从“世界末流”崩极到“全球第一”。从这点来说，所谓的“中国住房自有率世界第一”的结论，不是盖房子“盖”出来的，而是相关的官员和开发商为了各自的利益做数字游戏“做”出来的。
这就是“一个发展中国家”，如何“仅用几年时间”，就“创造”出“城市居民住房自有率达到世界第一”这个“世界奇迹”的真相所在！
建设部“人均住房26平米”忽悠了谁？
建设部“公报”使全国城镇人均住房多算了近8个平米
在写文章之前，想先和大家一起做一道小学生的算术题：107.69亿除以5.6212亿究竟等于多少？
也许大家以为我在“忽悠”人，这么简单的题，计算器一打，19.158（保留小数点后3位数）就出来了，还要拿出来叫众人一起“陪练”？但且慢动怒，如果我要告诉你，把全国房地产市场搞得“沸沸扬扬”的建设部，“做”这道题的“答案”是26.11的话，你又会作何感想！
减去近1.5亿城镇人口 建设部“做”出人均26平米“高水平”
当然，建设部做这道题“得出”的“别具一格”的“答案”，应该还要有一些文字注解才会显得更加的“有声有色”：这里的107.69亿平方米，是建设部公布的到2005年底全国城镇住宅的建筑面积；而5.6212亿人，则是国家统计局公布的到2005年底全国城镇的总人口； 26.11平方米，就是建设部刚刚公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”给出的全国城镇人均住房建筑面积的“官方答案”。如果按照建设部的“人均26.11”反推，建设部“统计公报”所依据的、“隐含不露”的全国城镇人口，却仅仅只有4.124亿，比国家统计局年报公布的全国城镇人口竟然少了近1.5亿。
但稍有基本常识的人都知道，根据国家统计法的规定，只有国家统计局的数字，才具有效性和权威性。而按照国家统计局的全国城镇人口资料数字来“做题”，全国城镇人口的人均住房建筑面积，就仅仅只有19平方米略多（这还是在由建设部提供全国城镇住房建筑面积基础上得出的数字）。
19平方米和26.11平方米，于建设部究竟有什么“厉害关系”呢？稍为熟悉一些“内情”的人就知道，这两个数字虽然只相差7个平方米左右，但其中的“内含”却“千差万别”。
城镇人均住房建筑面积19平方米的水平，是1999年我国刚刚取消福利分房时就已经达到的城镇人均住房水平。到了2000年，我国的城镇人均住房建筑面积已经跃升到20平方米的新水平；以后几年按照建设部的说法基本上是以每年人均增加1个平方米速度在“递增”。但如果按照国家统计局的城镇人口数据来算，全国城镇人均住房建筑面积就只有19多平方米。这就意味着在建设部领导下，在新世纪奔小康中，我国的城镇人均住房水平不仅没任何提高，而且还大幅下降了。这样的“政绩”何以见“江东父老”！
而人均26.11平方米就大大的不同了。这不仅表明中国的城镇居民在住房上离小康越来越近，而且还突出的反映了建设部在住房及房地产市场的发展上“领导有方”。“城镇居民大多数买不起房”和“高房价已成为民生最沉重的‘三座大山’”等等“奇谈怪论”，就都属“无稽之谈”。正如某些开发商的代言人所言，人均26平方米使我国城镇住房水平“超过了日本和香港，达到了世界较高水平”，在这样的基础上再买房就是一种“超前和过度消费”，“是一种错误的、危险的导向”。“民怨沸腾”的房地产市场所引起的社会不安和动荡的责任，就“巧妙”的从胡作非为的开发商和“傍大款”的官员的身上，转嫁到老百姓自己。这就是两个不同数字所反差出完全不同的“政治功能”和官场“政绩”。
正是因为有着这样的“巨大效应”，建设部为了大力提升自己的政绩，大笔一挥，就把近1.5亿城镇人口从中国的城镇人口总量中“划去”了。建设部“划去”的全国城镇人口，人数不仅比日本全国的总人口（1.26亿）还要多得多，而且比2004年全国在第二、第三产业就业的总人数还要多个几千万人。如此“大手笔”，中国市民的人均住房水平怎么能不“冲上世界较高水平”呢！
在建设部看来，把中国的城镇人口只算作4.124亿、把中国的城市化看作只有31.5％，犯这样基本的常识性错误都是无所谓的。“悠悠万事”，“政绩”为大。但2005年全国的城镇人口已达5.6212亿在国家统计局的年报上已“铁板钉钉”，中国城市化率已高达43％的巨大成就也早已举世共知。建设部“要做文章”，只能“隐”数字而不发。这样就出现了只是在在建设部的“统计公报”最末尾处，才扭扭捏捏的标注了“居住人口是…当地公安部门统计的户籍人口。”的字样，犹如烟草商在香烟上标上的“香烟有害健康”一般。
买房不分“内外”，增量都加在“本地户籍”头上
然而，就在建设部把近1.5亿人口从全国城镇人口中“划出”的同时，这些得不到建设部“承认”的城镇常驻人口，还得在所居住的城镇买房“安居乐业”，还得为所在城市“贡献”GDP。据报道，在有些大城市中，非本地户籍人口的买房人占到了买房者的30％以上。上海流行的一个“段子”，就很经典的说明了这一点：“内环内住说外语的，外环外住说上海话的,内环和外环之间住说普通话的”。“非本籍人口”购房比例是数量之大，由此可见一斑。至于类似“温州客”和“山西煤老板”之类的购房者，那就更是举不胜数。但这些数量和比例庞大的“外来购房者”，他们的所购之房，却算在了“本地户籍人口”的头上，成了提高本地城镇人均居住面积的“又一生力军”。因为按照建设部的 “统计公报”，“人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积÷居住人口 ”。但这些“住宅建筑面积”究竟多少是“本地户籍人口”买的，又有多少是由“非本地户籍人口”买的，则不在建设部的“区分之列”。只要是在城镇买的住宅房，就都算在了“本地户籍人口”的头上。
在城镇住宅面积上这个分子上，多算上30％左右的“非本地户籍人口”所购之房，在居住人口这个分母上，又少算上超过四分之一的实际居住在城镇的“非本地户籍人口”，这样“做”出的“人均住房建筑面积”，能不“突飞猛进”吗？！
新增住房一年“猛增”近百分之百，4亿多平米“从天而降”？
如果你认为建设部提高城镇人均居住面积的“办法”只有这么两招，那你未免就太小瞧了“官场的能量”了。
在建设部公布的“统计公报”中，到2005年底全国城镇住宅的建筑面积107.69亿平方米。而在去年相同的“公报”中，全国城镇住宅的建筑面积到2004年底只有96.16亿平方米。这也就意味着2005年全国城镇一年的住房建筑面积就新增了11.53亿平方米。而在同样的“公报”中，2004年比2003年全国新增的城镇住房面积为7.05亿平方米，2003年也只比2002年新增了7.26亿平方米。在统计口径等相同的情况下，2005年凭什么一年就“猛增”了60％以上？！人们还不会那么快的就健旺，正是由于2005年房价的猛涨，才使得中央不断出台“组合拳”来“相迎”。而猛涨的高房价的结果，使得众多百姓的购房需求被压抑，房地产市场未能得以正常的发展。在这样的背景下，城镇住房的建筑面积怎么可能猛增60％以上呢！
来自建设部的有关资料也可从侧面“论证”这一年新增的“11.53亿平方米”的荒唐。据建设部有关材料，去年全国城镇全年商品房竣工面积4.8793万平方米，扣除办公用房、商业用房和农村拆迁安置等非城镇住宅因素，城镇住宅房在整个商品房中的比例约为七成，也就是当年新增住宅商品房为3.41551亿平方米（比2004年实际销售的3.38亿商品住房略有提高）。而根据建设部长2005年的“总结报告”，2005年全国“城镇住宅市场化率由2000年的38％提高到2005年的67％”。也就是说，全国城镇居民住房在2005年实际上只新增了5.098亿平方米（市场化的3.41551亿平方米商品住宅房÷67％）。就是再算上未被统计认可的“村改居”的话（估算为2亿的平方米左右，实际上，当城郊农村的自然村被并为城镇之时，就是大规模的拆迁改造之始），全国城镇2005年一年新增的住房建筑面积也只有7.1亿平方米左右，怎么也算不到 11.53亿平方米的“天文数字”。
根据国家统计局的资料，从2001年到2004年，全国城镇各年新建的住宅面积分别为5.75、5.98、5.50和5.69亿平方米。2005年是最大规模的“宏观调控”之年，再怎么“提高”，也只能在5.8亿平方米左右。这也只相当于建设部“统计公报”所给出的“11.53亿平方米”的二分之一左右。
建设部给自己的“政绩”做“统计”时如此的“大跃进”，所“猛增”出来的4亿多平方米“城镇新增建筑面积”，难道是从“天上掉下来”的？！按照比较正常的算法，去年全国城镇人均的建筑面积应该在18.4平方米左右，建设部的数字，一下子把全国城镇人均住房建筑面积“提高”了近8个平方米。
这也就难怪昨天当建设部的一公布“我国城镇人均住宅建筑面积达26_11平方米”，各方的反映就一片哗然。因为如此“高调”，和老百姓的实际水平相差的实在是相去甚远。有的网友就辛辣的讽刺到：如果真的像建设部的统计公报所讲的那样，全国城镇人均住宅建筑面积已有26.11平方米，户均住宅建筑面积高达83.2平方米，我们现在还有什么必要咬着牙推行中小户型呢！还有网友说，我们这儿只有占职工总数百分之几的处级干部才能达到如此高的“全国平均水平”，而平民百姓要达到2005年的“全国平均水平”，还不知道要等到猴年马月呢！
“数字出政绩”思维下的“我国城镇人均住宅建筑面积达26_11平方米”，表面上看是建设部“忽悠”了全国人民一把，但从深层次来看，是意图“忽悠”中央的高层。以“做”出来的“政绩”，来掩饰住房小康发展中严重的缺失。但这样的“游戏”，可以持久吗？！
是谁编造了中国住房自有率的“世界第一”
可能有很多人不解，住房自有率世界上早有固定的标准和算法，为什么到了中国就走样的“一塌糊涂”，是不是搞统计的不懂“国际惯例”所至？笔者查阅了有关资料，发现最早喊出我国“房自有率在全世界是最高的”，不是别的“业外人士”，而是政府负责住房发展的建设部的高官。早在2002年包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长就高调宣布，我国的“城镇家庭80％拥有住房，农村100％有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”从此而来。
但喊出这些“世界最高水平”的高官及建设部的相关官员，却从来没有对外公布其“第一记录”的“数据”究竟从何“科学统计”而来。人们听到这些官员讲的更多的，则是城市有80％的职工买了房改房，中国的农民都是自己盖房住。也许正是这些“毛估估”，成了后来开发商维持高房价的“理论依据”和官员“评功摆好”的“政绩”。但这些官员却故意的忽略了，在城市里还有相当的市民根本就无“公房”可分，有不少甚至是一家三代挤在很小的破屋里，有很多人实际上是“无房户”。至于中国的农村，有一些困难的群众至今还住在危房和窑洞。这些连基本的居住水平也谈不上的陋室破屋，在官员的眼中也成了“正常的住房”，都被大笔一挥，成了“自有住宅”。尤其是农村100％的“住房自有率”，颇有一些中国的农民已基本解决了居住问题的意味。
实际上，那些时刻高喊“中国人住房自有率世界第一”、并以此“做文章”的政府相关官员和开发商的，从来没有把究竟什么样质量和水平的“住房”才能算的上合格的“自有住宅”当回事。在他们的眼里，不管是危房、破屋，还是窑洞草房甚至是违章搭建，只要是住着人的建筑，都可以充数作为正式的“自有住宅”来“提高”国民的“住房自有率”的“世界水平”。可谓是为了“做高”“住房自有率”，手段用到了“极致”。
与此成鲜明对比的是，在一些发达国家，对什么样的住宅才可以列入“自有住宅”，有着一些约定俗成的“质”上的要求。如美国在1997年的住房自有率为（注：不是住房私有率）为66%。看起来这个数字“一般”了一点，和号称“80％以上”的“世界一流”水平还有不小的距离。但在美国的统计中，只把独户型房屋（也就是我们所称的别墅）作为可以列入合格的“自有住宅”来计算住房自有率的比率的。国际上在在住房自有率上如此的“严格要求”，和中国相关的政府官员和房地产商代言人的“胡乱作为”形成了强烈的反差。
这里还需指出的是，最早在2002年喊出“中国住房自有率世界第一”的建设部的高官，正是1999年率团到法国、荷兰考察住房政策的考察团长。前面我们所引用的关于法国、荷兰高住房私有率的数据，就是来源于他带队的考察团的报告。像这样资深的高官，对于国际上有关住房自有率的计算标准和发达国家是实际状况究竟如何，应该是“心知肚明”的。作为长期分管住宅建设的副部长，他起码应该知道“住房私有率”和“住房自有率”的巨大区别，也知道在住房自有率上用面积的比率会比用户数的比率“提高”多少。同样他也更知道，欧美一些国家的住房自有率和住房私有率真实的水平和标准（我们在这里引用的有关数字，也来自于他的考察团的报告）。
不知道这位建设部高官是否是迫于“领导”政绩的需要或是其他方面的压力，才在正式的国际会议场合宣布中国人“住房自有率全球最高”，并且“默认”有关方面故意混淆“住房自有率”和“住房私有率”以及用面积比代替户数比等“政客戏法”。不过有一点可以肯定的是，这位高官对“住房自有率”和“住房私有率”两者之间的差别是非常清楚的。在2003年10月30日他所做的一次报告中专门指出，我国“城镇私有住房占住房总量的85％以上，城镇居民住房自有率达到74％左右”。像这样在公开的报告中把住房自有率和私有率区分开来、并承认我国城镇的住房自有率只有74％，在建设部高官讲话中极为少见。
沈晓杰
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