沈晓杰：中国住房政治面临大考

         

             5年将新增一亿无房者，中国城镇的难以承受之重
    根据国家统计局的统计资料，2003年全国城镇实际销售的商品住宅为2.977885亿平方米，2004年为3.381989亿平方米。2005年估计为3.5亿平方米。加上其他“非商品房”，从2001年到2004年，全国城镇各年新建的住宅面积分别为5.75、5.98、5.50和5.69亿平方米。建设部“统计公报”的数字要比国家统计局高出1个多亿，2004年比2003年全国新增的城镇住房面积为7.05亿平方米，2003年也只比2002年新增了7.26亿平方米。2005年根据建设部长的“总结报告”测算为5.098亿平方米。
    这里，我们就以建设部高估的7亿平方米的数据来作今后5年全国城镇每年新增住房建筑面积平均数，以国家统计局公布的前几年全国城镇人口年均增长0.2亿为今后5年全国城镇年均人口增量，看看究竟到了5年后，中国城镇的居民住房还将发生什么样的变化？
    到去年底，全国城镇实际居民住房的建筑面积估计在104亿平方米左右，按每年新增7亿多平方米计算，2010年全国城镇将有住房140亿平方米左右，这5年平均住房总面积为122亿平米。由于这“新增7亿”中包括了大量过去农村村庄的老旧民宅，所以我们把城镇住房改造拆迁率定在2.5％（相当于每年要拆掉3.05亿平米住房）。这就意味着全国城镇每年实际可供的新增住房面积只有4亿平米左右。而在4亿平米之中，还有1.6亿平米是新增城镇人口所“搞不到”的非商品房，所以面向市场供应的商品房总量实际上只有2.4亿平米（其他的商品房基本上用于了拆迁户的住房新增量）。但就是在这2.4亿平米之中，绝大多数（估计至少在四分之三及75％）还是被有经济实力进一步改善住房条件的“老市民”中“有房一族”买去的。城市中的“无房户”们如果可以买到新增住房的四分之一（25％）就相当不错了。也就是说，尽管一些大城市外地人的购房量接近总的可供量的三分之一，但从全国范围来说，全国城镇每年被以新增人口为主的“无房户”所买走的商品住房，只能占到总的可供量的四分之一上下，约为0.6亿平米。
    这个数据也可以从另一个方面得到验证。在目前每年的2000万城镇新增人口中，可以买得起房的，只占到其中的10％左右。也就是说每年全国只有200万的新增人口可以买得起房。按照人均30平米计算，新增人口每年购房的总量正好等于6000万平米，这也和前面的测算不谋而合。
    这个数据告诉我们，在全国每年新增的2000万城镇人口中，除了10％的“先富阶层”可以在当地买房外，每年都要增加1800买不起房的“无房市民”，占到了城镇全部新增人口的90％。如果再把他们和因拆迁和生活贫困而失房的人口（若以全国5.6亿城镇人口的0.5％计算就近300万）加在一起，全国每年新增的“无房人口”就超过2000万，到2010年这5年新增的无房人口就会增加到1个多亿。
        

              一半市民将成为无房户？中国住房政治的危险信号
    建设部的总经济师在在今年4月底召开的一次国际研讨会上公布我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。如果考虑这两年住房上的贫富分化，由此推算我国现在的住房自有率至少比私有率要低15％以上，乐观估计为57.8％左右。据测算，到2010年我国的城镇人口将达到6.85亿人左右。这5年新增的1亿“无房人口”，就将使我国的城镇居民住房自有率在60％不到的基础上再下降14.6个百分点。届时，我国城镇的住房自有率将仅仅只有43.2％左右（57.8％－14.6％）。这就是说，如果现有的住房政策和房地产市场的导向不变，到2010年，中国城镇居民中“无房户”的比例，就极可能超过整个城镇人口的一半以上！
    现实的状况也验证了这一点。这几年在高房价的影响下，买得起商品房的市民越来越少，投资和投机炒房的越来越多，使城市中靠租私人住宅来解决住房问题的也越来越多。据了解，在北京、上海等一些大城市，靠租房来解决居住问题的，已经占了整个城市统计人口中相当大的比例。而城市“租房一族”中的绝大多数（90％以上），都是通过租赁私人住宅来解决的。

             

                   住房自有，中西有不同的传统取向
    其实，住房自有率也并不是衡量一个国家住房政策和房地产市场好坏的唯一和“非此即彼”的标准。一个国家的住房自有率，除了有政府的住房政策和房地产市场的因素以外，还和一个国家的住房保障体系以及国民迁徙和就业的习惯有关。
    如在欧洲一些传统社会党领导下的高福利国家，“社会主义”性质的保障体系成熟而周全。对很多的中等以下收入的群体而言，与其自己买房，不如租赁国家和政府提供的“国有房”要来得实惠得多。这样的话，可以用更小的成本来解决住的问题，为什么还要自己花大价钱去买房呢。何况，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在欧盟内，一个国家的人为了取得更好的工资和收入，到另外一个国家去工作发展是很平常的事。在北美，收入相对较低、税赋较重的加拿大人，就有不少南下到美国“谋发展”。至于在本国内异地就业，对欧美人来说就更是家常便饭了。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”，住房自有率低就成为自然而然的事情。关键的核心就在于，这样的低住房自有率不是由于买不起房或者住房保障体系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障体系的健全、房价的平稳以及较低的房价收入比，使得国民在解决居者问题时可以有更多的选择。可以花更少的钱租赁政府提供的保障房，何乐而不为；房价只是一般人家庭年收入的2－6倍，买房相对轻松而便利，但找一个好的工作却并不容易，何苦买房把自己“套”住呢。

           

                  居者有其屋，中华民族不可动摇的基本民生
    但对中国人和华人来说，情况就完全不一样了。“居者有其屋”、“安居乐业”等这些千百年传承下来的中华传统，使华人社会圈对住房自有特别的在乎。对民众而言，有居则安、有产则宁。同样，“民富则易治、民有产则畏法”也成为中华历史久远的一种统治文化。据说新加坡政府之所以从建国伊始就大力建造组屋（相当于中国的经济适用房），并以极低的价格提供给本国85％的国民，使得新加坡的居民住房自有率一举达到了90％以上，从而真正成为世界上住房自有率最高的国家之一，就因为它把住房问题作为稳定社会的重要决策。在新加坡，“居者有其屋”是被作为国策而大力推广实施的。
    另外，在我国的台湾地区，中国人传统的“居者有其屋”的理念也是发挥的淋漓尽致。台湾人成家立业的“第一要务”就是要有自己的房子。他们认为“有土斯有财”。据人民日报旗下的环球时报今年5月的一篇报道，“有统计显示，台湾民众的‘住宅自有率’高达93％，这比欧美国家百分之七八十的住宅自有率要高出不少”。
    不仅是华人的国家和地区情况如此，就是欧美国家的华人家庭，传统的文化和观念也使得他们更倾向于自己买房居住。据不久前的报道，在加拿大的多伦多，“华人家庭自住房拥有率在76%，高出当地人的67%。”
    所以，在中国人和华人的圈里，买房居住是千年积累下来的居住传统和文化观念，绝不是什么一时兴起的“过度的住房消费欲望”，是“一种不健康、不理性的消费需求”。正好相反，问题的实质恰恰就在正是由于由开发商主导的房地产行业“不健康、不规范”，垄断暴利的欲望达到了极致，加上政府相关官员不“以民为本”，和开发商合谋操控市场，才使得当今中国城市的绝大多数居民在现在的房地产市场上买不起高价房，才使得他们中的大多数除了“留守”在过去的“福利分房”外基本上没有改善住房的可能，才使得每年2000万城市新增居民的绝大多数大批大批的成为新的“无房户”，小康住房就更无从谈起。一句话，历史的纵比和现实的横比都在证明，中国人的“居者有其屋”的住房观念没有错。但是，中国人“居者有其屋”的基本的民生诉求和传统，却毁在这一代没有任何社会责任的开发商和胡乱作为的政府相关官员的手里。这是民生的不幸，也是“以民为本”的国家和政府的不幸。

       

             数亿城镇无房者出路何在？中国住房政治面临历史性抉择
    这样的不幸首先就在于，对于绝大多数居民来说，在一个缺少基本健全的住房保障体系的社会里，除了自己买房或者是租房，基本上没有别的办法来解决自身的住房问题。在各大城市里，很多经济适用房不是被异化为拆迁房和“关系房”，就是“销声匿迹”；廉租房在各地更是因为少见而成为“新闻”，成了官员做秀“政绩”的“样板戏”。在缺乏正常的制度性的住房保障体系下，中国居民的住房自有率就成了一个单纯的衡量住房政策和房地产市场导向好坏的最重要的指标之一。我国城镇居民的住房自有率在短短的几年时间里就从74％大幅下滑到60％以下，并且在今后的5年时间里有可能继续大幅下滑到45％以下，充分反映了现有的住房政策和房地产市场导向的“劣化”。房地产行业及相关部门的政府行政，不仅不能成为“人民满意的工程”，而且已经和“最广大人民群众的根本利益”相背离。
    第二个不幸就是，开发商和利益官员给出的“让买不起房的人租房”的“新处方”，实际上是一项行不通的、进一步加大中低收入者居住成本的“理论想象”。首先，不管是买房还是租房，城镇的人口都是一定的，他们对每年新增住房总量的需求并没有降低。这点是垄断暴利的房地产市场所永远不能满足的。其次，在大多数人买不起房的情况下，让少数富人作为投资者买房再租赁给一般人，造成的后果就是在本来已经是高房价、高成本的情况下，又多加上了一个投资和利润的环节，使一般人的居住成本在现在的高位下又被进一步的被抬高。这只能使现在众多买不起房的普通大众，今后可能连一个“体面而有尊严”的基本住房也租不起。在现在的不少的大城市里，一些平时风光的白领，下班后只能“蜗居”在所租的老旧房屋里。而一般的“蓝领”在城市的“栖息地”，通常也只能和“违章建筑”、地下室和郊外的农民房联系在一起。这就是在高房价的暴利下，买不起房的城市新增市民居住的真实写照。
    要叫富人投资买房，然后租给买不起房的普通大众住，他“下注”的基本条件，就是要有比其他一般行业更好的投资利润和回报。但在现实市场下，买不起房的人群之中，又有几个可以租得起高租金的新商品房呢。谁都知道，在现在的高价位下买房，本身就冒着极大的风险。实际上是开发商及利益相关者想把房地产市场的风险都转嫁到房产的投资人身上。市场失衡、秩序混乱、给社会造成动荡的房地产市场，今后可能遇到的“各种调控”会越来越多、越来越严。而如果现在富人都“上套”买房炒房，今后最有可能承担苦果和风险的，就是房地产的富人投资者，而不是开发商。所以，叫富人买房租赁给70％的买不起房的普通居民来住，简直就是开发商的一厢情愿。也是相关政府官员“混乱作为”、成为开发商利益代言人的又一体现。
    中国的住房政治，正面临着一个严峻的历史性抉择。现在以开发商主导下的房地产市场模式，正在使中国城镇住房发展走上不可持续之路。它既不能满足人民的基本住房需求，又大大制约了房地产业应有的发展，同时也找不出一条“变通之道”。让人不能漠视的严酷的现实是，中国城镇买不起房的人越来越多；前几年已少见的“无房户大军”，也正在以每年2000万人左右速度迅猛发展；高房价已经成为现在民生中最沉重的“三座大山”；房地产已成为洗劫民众财富、制造社会不公、破坏社会稳定、为广大民众最“深恶痛绝”的“恶”行业。在住房问题上，开发商正在使百姓越来越走投无路。在这样的背景下，作为一个负责任的人民政府，究竟是继续放任一个与“最广大人民群众利益”相背的住房政策和房地产市场，还是打破旧体制，重新构架一个让人民满意、可为居民实现住房小康的新的住房政策和新的房地产市场。
    实际上现在摆在我们面前的“选择题”也极为简单，这就是究竟是维护开发商，还是一切为了人民，相信这并不是一个艰难的回答。
  
                                                           沈晓杰

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