邋遢道人：尝试回答《王石的悲壮拐点为何无人喝彩？》

看到一篇《王石的悲壮拐点为何无人喝彩？》的文章，文章认为王石最近关于房市要走向“理性”，并要出现拐点表示赞赏，认为是很“英明”的。文章认为“开发集团已经在发生裂变”，但为什么对王石的观点将信将疑呢？因为“中国房地产商在民众眼里已经没有什么诚信”。而且文章对任志强等批评王石感到愤怒。

这篇文章的价值角度很正确，但分析的很不清晰，没说出道理来。

其实，房价上涨的根本原因与房地产商没有直接关系，因为房价现在是供求关系决定的，只有买房子的人有能力支付高价，房价就会高涨，任何价格上如果没人买，价格就只会降。房产商左右房价的唯一手段就是囤积房子，减少供给。但你囤积别的开发商卖，也许风险就留给囤积者（包括政府惩罚性政策），于是囤积不会是普遍现象，除了能拿到特别便宜的土地的开发商。因此，房价上涨的根本原因不是开发商在作怪。这样分析问题，感情色彩太浓厚。

房价为什么一直涨？原因应该是这样的：

首先，我们必须明白过去几年的房产市场究竟是什么性质的“市场”。市场经济有两种市场，或者叫两种买卖活动，一种是“市场”，一种是“赌场”，前者是一般的生产和服务，后者典型的是股票、期货和汇市等金融“市场”，有时候一些不动产和重要物资也会成为赌场的赌具，比如地产、房产和石油等。两种“场”是不一样的。市场中一方是产品和服务的供给者，一方是产品和服务的消费者。而赌场中买卖双方买进卖出的都是钱，买者不是为了消费而买，卖者也没创造什么价值。市场人的行为规则是：低买高卖，低价时候买高价时候卖，低价地方买高价地方卖。而赌场的特点是买张杀跌，越涨越买，越跌越卖。这是两个性质不同的“市场”。

房产市场中如果大部分买房者以住房为目的，就属于“市场”，如果大部分是为了“保值和增值”，就是赌场，保值和增值的所谓“投资”活动，也就是和赌场一样属于“不创造任何价值获益的活动”。

2005年，即使按照中国统计年鉴数据，城镇购房支出的60%多是城镇收入高端20%的人家庭购买的。这些家庭早在本世纪初已经有两套以上房子，他们买房不是为了居住而是为了保值和增值。加上所谓“炒房团”资金，总计不会低于70%的房屋交易是“投资”而不是消费。这也可以从北京、杭州和很多省会城市新交易房的50%以上是外地人，以及新房空房率（指卖了但是没人居住。目前新房夜间开灯率一般不到20%）奇高可以得到证实。也就是说，现在的房产市场是一个以“投资”为主要目的的“市场”，因此具备赌场的基本特征。

这样的“场”一定是买张杀跌。房价为什么会涨？因为房价在涨。这听起来很奇怪，其实却是赌场基本规则，房价在涨，因此我预期他还会涨，我这样的人都去买房子了，房价继续被证明“在涨”。同时，房子是不可再生资源（起码位置不可再生），这样的东西长期看都是在涨的，因此是保值增值最好的物品，也就是是一种好的赌具（既有使用价值又有交换价值。而股票没什么使用价值）。只要有很多人把房产市场看做“投资市场”，房价就一定涨。这与王石说的“中产阶级买不起房子”是没关系的。王石以为现在的房市还是生产消费市场，是没看懂，因为他不懂经济。王石说会回归“理性”，是他不懂得买张杀跌本来就是赌博市场“理性”。因此任志强笑话王石不是没有道理的。

那么下一个问题是，这些人怎么会有那么多钱来买房。而且为什么什么好事不做，偏偏给需要房子的人出难题呢？
比较明显的原因有两个：
一个是中国在新世纪显示出加速度的两极分化的现象。咱们就不说城乡差别只说城镇居民。1997到2000年，城镇最低收入群体收入增长了9.2%。同期最高收入群体为29.9%。高收入群体收入增长速度是低收入的3.25倍。2000年到2004年，低收入群体收入增长速度下降为7.9%，也就是放缓14%。但高收入群体同期增长了90.6%。也就是增速加快2.03。高低收入收入增长速度差距从2000年前的3.25倍扩大到11.47倍。而且这个趋势也没有逆转迹象。以上是中国统计年鉴数据，根据王小鲁的调研，实际城镇高收入群体的收入应该比现在统计数据高出几倍。2007年统计数据大概城镇有近6000万人年收入4万元，实际应该达到20万左右。中国的特点是，部分人的收入增长超乎寻常的高，十几万亿的储蓄存款80%是这少数人拥有的，一年住宅销售总计1万多亿，目前房价每年上涨12~13%，高收入群体可支配收入增长近20%，（年鉴数据），说这些人买不起房子有些不符合实际，这些钱总要找个地方，投资房产显然是最保险的。

第二个原因是政府，尤其是地方政府是愿意推动房价上涨的。
到2005年，全国地方政府财政性收入的50%来自土地出让金，哪些地方房价高，低价就高，土地出让金就高，地方财政收入就高，反之则是另外情况，这种情况下，地方政府自然愿意地价太高。但这不是直接原因。因为只要没人有能力支付高房价，地价就高不起来。

这样看，只要房产市场处于一种投资状态，也就是处于一种赌场状态，房价就会涨。

那么，现在房价有点下降趋势，会不会持续走低呢？

不会！

虽然现在看起来有些城市房价在降，但时间最长不会持续1年，甚至6~8个月就还会上升，但上升幅度不会有前一段大。

理由如下：

首先，中央控制信贷的原因不是为了房产市场，是因为通货膨胀。按照传统经济理论，通货膨胀的原因是货币发行速度高于经济增长速度，比如经济增长10%，货币发行增长20%，理论上讲有大约10%的通货膨胀。货币发行多出部分没有对性的物质财富，就促使物价上涨。但这个理论早在上世纪90年代后就无法解释现实了。美国最近10年发行货币是前40年总和，而且日本最近发行货币量也远高于经济增长速度，但CIP指数都只有2%左右，等于没有任何通货膨胀。中国在最近10年超发人民币大约10万亿左右（是因为外汇储备不准在资本项下经营，要对应发行同价数量人民币），所谓“流动性”极强，但这些年来从来没有什么通货膨胀。这次通货膨胀是因为油价和短期性的肉类供应问题，与所谓“流动性”没有关系。因此，央行会看到他的紧缩政策与物价基本没什么关系——紧缩了也会涨价，该降时再发行也没事情。

但是，现在紧缩信贷和抑制房价会带来严重问题，最主要中央这些控制将与地方政府，与各商业银行，与经济增长和就业问题形成博弈局面，最终中央将不得不回到原来位置。同时，促使房价上涨的因素一点没有减少。因此，房价最终还会上涨。

首先，房价下降将使房地产商不看好市场，加上信贷紧缩带来的头寸问题一定会特别谨慎的新购置土地。也就是说2008年马上会表现出新批土地会大幅度减少。到2005年，中国地方政府财政性收入的50%已经来自土地出让金，也就是说地方政府基本是靠新卖土地活的。没有新出让土地，地方政府就破产，就算减少20%，也意味着地方财政收入降低10%以上，这里还没计算地价因素。不用多长时间，地方政府就会嗷嗷叫！

其次，房价下降，尤其是持续下降，会大幅度增加银行坏账率。目前中国银行坏账率就不低，为了上市忙得不亦乐乎。加上已经很多银行上市，一旦坏账增加，都交代不了。因此银行也会嗷嗷叫。

第三，新房不建，相应基本建设也会减少。这两个因素都会造成经济增长速度放慢。放慢没什么，关键是将有大批民工失业。目前建筑行业的农民工占全部农民工非常大比例，如果失业严重，会直接影响农村问题。到2006年，中国农民纯收入中，工资性收入已经占到35%，远超过农业经营收入。而且工资性收入增长额占纯收入增长额的70~80%，如果农民工失业多了，农民纯收入一定会出现负增长。这个局面是中央不愿意看到的。

中央与地方，中央与部门的博弈一直是主导中国宏观经济政策的两个杠杆，从来都是如此。

银行和地方政府都看着中央，其实房产投资者也看着呢，都知道不会就这么跌下去，因此房价中期看一定会涨。

房价长期会不会继续涨？

还会涨，甚至会疯长。

在今后3~5年期间，房价还会有个比较疯狂的上涨时期。这个判断是根据世界各新兴市场国家的一般规律得出的。

世界经济在上世纪70年代开始发生了一次历史性变化，这个变化在90年代已经凸显。变化的基本特征是，一方面西方产业资本开始向发展中国家外溢，内部出现产业空洞化（生产过剩转向生产不足），发展中国家生产，发达国家消费，促成世界贸易额猛增（30年增长30倍），这就是所谓“全球化”。另一方面，世界经济进入虚拟经济或者叫赌博经济阶段。在70年代以前，几百年来西方金融交易额一直是GDP的1~3倍，也就是汇市、股市和期货市场年交易量略高于产品和服务交易量。但到本世纪初，世界上每发生100元交易，99元是在金融市场上完成的，1元与产品和服务有关。这个比例正在向更悬殊方向发展。为什么增发那么多货币不会引起通货膨胀？因为钱都进入“赌场”了。赌场的筹码无所谓通货膨胀（房价不计入CIP，房子属于投资而不是消费），进来钱越多每个筹码价格越高，大家一起赚——无非赚的是央行的钱。

这两个因素对新兴市场国家（指亚洲几小龙、拉美的阿根廷、巴西、墨西哥等，现在的中国和印度）来说会形成这样的规律：

外资进来使加工业急速发展，经济高速增长——经济高增长带来投资收益率高于西方国家，西方各种基金进入投资这些国家金融市场——两级分化加上大量外国金融资本进入，在一个时期形成买股就赚钱，买房就升值——在西方利诱和威胁下，金融开始与“国际惯例”接轨——由于这些国家金融都有严重问题，最终一场（有些国家是几场）金融危机，财富被西方金融大鳄洗劫一空。目前全世界所有新兴市场国家无一例外走过这条路，只剩下中国了（印度还不够格）。

中国现在正处于买股就赚钱，买房就升值的阶段，并且一只脚已经迈进“全面接轨”阶段。无论发改委公布的改革规划和十七大报告，都把接轨日期说清楚了。

一旦接轨，西方金融资本将大量涌入中国，这个时期房价、股价还会高涨。

因此，估计在1年后（据说股票和期货的指数期货在今年开）中国股票、房市还有一个猛增时期。日本在上世纪80年代每年股价增长50%，从几千点增长到两万多点，房价最高时期，东京地区的房产总值比整个美国还高。日本1/20美国的面积，4倍美国的房地产总值。中国现在还没有走到这个高度，因此还有很大空间。只是从疯长到崩溃之间是多长时间，没有人知道。

中国已经走进市场经济，目前主导中国经济、文化的是买办集团。为什么你不会在别的地方听到类似的分析？因为控制世界“看法”的是美国，而控制中国“看法”的是买办。跨国集团的能力比美国政府和中国政府的力量要大，达沃斯左右世界的力量远大于买哈顿。这不在于政府怎么样。日本政府够精明了，日本人团结精神比中国强得多，照样挨宰。韩国人怎么样？巴西等拉美国家挨宰了几次，甚至巴西就有个论坛，每次开会上10万人参加，讨论如何应对这种厄运，照样没办法。

而中国现在完全被西方左右了，无论经济还是意识形态，一点脾气都没有。日本90年金融危机，失去了10年机会，至今只能看着中国占便宜。中国在2012年前后如果失去机会，印度不会再给中国机会了。

但谁也没办法，情况就这样。

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