曹建海博士:房地产调控路在何方？

        曹建海博士:房地产调控路在何方？

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       住房问题让温总理再也坐不住了！昨天，温总理主持国务院会议，提出了关于房地产宏观调控的六点意见。温总理在当天主持的国务院会议上，要求各地重点建设中低价位住房，对新建住房结构提出具体比例；提出有区别地适度调整信贷政策引导住房消费。

    自古以来，中国人都是靠自己建房解决“住”这个消费问题。历史上，中国发生过多次灾荒，但基本上出现在“食”上，还从来没有因为“住”的问题闹出什么灾难。1949年全国解放以后，由于政府把国民经济大量的投入都用在经济建设上来，住房这个基本消费问题被列入“吃饭”概念，并没有受到应有的重视，加之低租金和福利分房，一定程度上造成城市制度性住房紧张。尽管如此，住房问题也从没有引起什么天怒人怨，因为正是中国城市居民想尽办法解决睡觉问题的努力，让我们看到了人们在住房消费上的弹性有多大——一个面积10平方米的房子竟然能睡下一家四代10个人口。在赞叹之余，我们也为过去老百姓艰辛的住房条件而唏嘘！

    改革开放以后，以邓小平为首的中央领导集体，为了探求解决中国人住房问题的办法，提出了改革建筑业和住房商品化的基本思路。由于当时的建设主管部门认识上的局限性，开发商这个所谓的资源整合商被设计出来了。随着1998年下半年福利分房的结束，表明中央已经下决心把住房这个关系国计民生的重要问题放权给开发商这个“改革产物”，希望通过开发商对利益最大化的追求和住房的市场化，彻底解决好全国人民特别是城市居民的住房难问题。

    然而现实总是难遂人愿！作为“改革开放产物”的房地产开发商，实际上没有什么价值创造在里面，开发商实际的作用是占据了建筑商的上游和下游，从而可以在建筑造价基本不变的条件下不间断地抬高房价获取暴利，成为中国经济社会的巨大成本。按理说，中间商的存在一般能够降低消费者获得商品的成本。比如说消费者自己直接和建筑商打交道，建设面积为100平方米每套住房的成本是15万元（含地价款），折合每建筑平方米价格1500元，而专业的中间商的通过自己的信息搜寻、前期设计、建筑合同谈判、建筑管理活动等谈判存在可以帮助消费者以每套12万元的造价（含建筑管理企业2万元的的代理费用）得到这套住房。这样的中间商才具有存在的意义，他们是通过付出专业管理的劳动，为消费者降低了建设成本，并从总的成本降低的部分获得自己应得的报酬。

    回过头来，看看我们的开发商们究竟做了什么？在他们那里，包括地价、建筑成本在内的，即使是非专业的消费者自建每平方米才1500元的房屋，在他们的“集成”管理和“智慧”销售下，销售价格达到了5000元、10000元，甚至20000元不等。其销售价格的差异，很大程度上都是“市场供求”的结果。在房屋销售价格和建筑造价（含征地价或者城市土地拆迁补偿成本）之间，存在着一个巨大的价差，这个价差由地方政府的土地储备中心和土地开发商（没有一辆推土机的一级房地产开发商）、房屋开发商共同瓜分了。这三类机构都没有参与任何物质生产劳动，他们都是靠批文和眼光进行开发的，他们的眼光是如何使自己的利润最大化，而不是如何帮助消费者降低购买成本。这三类机构都属于典型意义上的开发商，只不过我们的土地储备中心是以地方政府事业机构的名义存在着，但其危害已经与下游的开发商不无二致。

    一个主要功能是坐地加价，根本不创造任何物质财富和提供有用服务的行业，长期以来被当成了社会主义事业的建设者，并被我们的有关部门甚至国务院文件看成是国民经济的支柱产业而大加发展，其健康发展的结果造成了现在我们拥有了历史上最多的房子，但大多数人住不起房子，或者虽然住进了房子，却成了一个不敢消费的“房奴”。开发商们被大众看成了一个百发百中的神枪手，一枪消灭一个百万富翁。一个由土地、钢筋、水泥构成的，过去老百姓自己建房时从来没有被造价吓倒的建筑物，在开发商的手中卖到了接近黄金的价格。这让我想起了建国初期的粮商，现在大家提起他们还是咬牙切齿，但是对于性质完全相同的开发商却恨不起来。关键是建国初期的粮商是非法的，而现在我们的开发商是改革开放的产物，是受法律保护的、合法经营的企业法人单位。

       突然想起来，被人们唾弃的建国初期粮商，是不是更像现在的开发商呢？我们是不是应该给他们平反呢？因为类比现在的房地产开发商，建国初期的粮商完全可以改名为“粮食开发商”，他们不会种粮食，但是可以通过舆论宣传标榜自己是面粉的唯一生产者！农民嘛，不过是粮食开发商雇佣员工而已！粮食开发商可以把粮食由每斤市场价格的9角钱按照国家征用价格3角钱得到，然后由面粉厂每斤1角的面粉加工费，把这个原来每斤1元的面粉卖到接近黄金价格的每克100元，折算成每斤5000元，每卖出1斤粮食，面粉开发商们就可以赚取4999.6元，当然政府同样可以设立一个储备中心或粮食一级批发拍卖商，从每斤粮食生产成本和销售价格之间的巨大价差中获取1000元、3000元、甚至4000元的“粮食出让金”，然后将这部分“粮食出让金”用于政府大楼、设立乞丐施舍中心等城市建设项目或社会福利项目。政府获得的“粮食出让金”的多少，取决于拍卖价格和“勾粮”的结果。可以想像，粮食价格成为了一个严重的社会问题，谈论粮食问题的学者被面粉开发商指责为“炒作自己”的无耻之辈。面粉开发商和政府一致认为，先行粮食价格较高，是市场化的必然结果，公众要求面粉开发商公布面粉开发成本没有任何依据，因为这属于公司法规定的商业秘密！

    粮食上涨也让中央政府愁苦满怀，为了控制面粉上涨趋势，政府提出提高大多数公众为了获得面粉都必须到银行贷款的利息，作为打压面粉价格的最有力工具，这个结果让面粉开发商们松了口气，他们不怕取消开发商了！政府同时提出由面粉开发商们提供一些虽然发霉但是能吃的、每斤不超过1000元的面粉，面粉开发商当中除了政府储备中心外都表示不可能，因为既然粮食被政府储备中心拍卖到了每斤4000元，他们只能去找农民种植君子兰一类的粮食，然后争取每斤面粉卖到10000元。

    回到房子上来，一个本来由来百姓自己建设成本很低的房子问题，由于有了开发商（包括土地储备中心），让老百姓住不起房子，显然所有的症结都在开发商身上。对待粮商，见过初期政府枪毙了他们，因为他们多数是国民党政府时期设立的商业机构；对待开发商，我们的政府却无能为力，因为他们是现行法律下的合法产物，并且与地方政府、银行之间存在着千丝万缕的关系。

    如果我们来到广大的农村，看看那里没有开发商的世界，现在农民最愁苦的是上不起学、看不起病，但他们一般不会住不起房，因为宅基地可以从村委会获得，或者以一个合理的价格从其他农民手中买到，然后农民可以找朋友盖，可以找更专业的建筑队盖，一个200平方米建筑物的独门独院宅子，最多不会超过10万元；如果是自己的宅基地，3－4万元就可以解决。对于城里人来说，农村人盖房是他们羡慕但不可得的“世外桃源”，对于那些遥远的农村，开发商们不屑到那里去“淘金”，因为城市里“边地是黄金”。据说在北京市，每天在房地产开发上创造一个亿万富翁。农村的房价一般是由地价、建筑成本（含建筑队的合理利润）、自己投入的人工（包含支付给用于建筑管理的“管闲事者”的工资。注意：如果这个“管闲事者”不能帮助农民降低建房成本，他们是不会得到机会的！）构成的。农民“开发”自己的宅子不会创造什么价值，因而也不能高价转卖；即使转卖也是以围绕造价的价钱卖出。

    让我们感到可笑的是，在城市开发商就声称自己额外创造了价值，并且可以卖到黄金的价格！如果宏观调控不能影响遥远的农村的房价，凭什么能影响城市的房价？

    让我们感到可怕的是，远离城市的农村在住房问题上的和谐景象并不具备多少法律上的合理性，而在接近城市的城乡结合部的农民感受尤其强烈。按照现行法律，农民的建设的房子是不能拿到产权证的！城郊结合部的农民建的房子基本上都是必须拆除重建的，也拿不到合法的产权证！这是不让城市居民对农民住房完全羡慕的重要原因。就是说，在现有的制度下，农民的住房最终都要由城市开发商负责消灭的建筑垃圾，只有通过城市开发商这支“金手指”开发了的房子才能拿到产权证，当然价格自然不能等同于农民盖房子的价格。

    在这现有的房地产行业结构下，宏观调控也不过是为我们这个患了严重肿瘤的肌体退退烧而已，但我们的用药再也不能消灭“好细胞”了，否则我们的生命何在？

    但现实是城市已经患了严重的肿瘤癌症，宏观调控作为化疗或者放疗手段，的确是在现有医疗条件下最直观的方子。这个方子管用吗？我看根本不管用！到医院去看看那些癌症病人吧！化疗让他们更加虚弱，头发都掉光了！放疗让他们不成人形，活着不如死掉！惟一的办法是摘除瘤子，切掉这个消耗社会肌体能量的巨大肿瘤！如果政府手里只有木头刀，或者是与这个肿瘤发生了感情，宁愿失去自己的生命也不愿意摘除自己心爱的瘤子，我这个“半仙”就一点办法就没有了！

    关于摘除瘤子的处方，我再强调一下！金融调控是许多政府智囊开出的方子，他们很大程度上代表了银行界的意见。现在银行把大量贷款放到每平方米单价超过1万元的住宅抵押贷款，而实际上这些房子拿到美国也超不过每平方米3000元。这样就产生了如下情况：如果让房子降到3000元，银行资产将大规模缩水，可能引发公众对银行的不信任而诱发的挤兑现象，很多储户可能永远拿不回自己存在银行的血汗钱了；如果维持房价虚高，继续让老百姓接受开发商的掠夺，房价早晚有一天要发生崩盘，不仅公众存在银行的钱同样拿不回来，而且很多人将因为沦为“负资产”拥有者。所以现行的房地产开发经营业给中国造成的危害，实在是任何人都不能摆脱的灾难！哪个灾难更重呢？两者相权，后者自然更加可怕，也正是我们应该而且必须回避的！

    政府既然想有所作为，就一定要把调控之手直接伸向开发商这个肿瘤！政府政策的正确方向是允许居民个人、居民集体、单位购买土地自己建房，这将成为开发商的真正噩耗！而大量的比现在的开发商更加专业的、为公众服务的、收费合理的建筑管理机构将应运而生，住房问题将不再成为中国人的噩梦！

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