房地产业有什么资格大谈自己对国民经济的贡献

　　假如婚介机构成了支柱产业

　　衣、食、住、行、婚姻是人类生存最基本的需要。人类社会发展的初期，人们是通过自给自足的方式解决上述问题，我们通常把这种方式叫做自然经济。陶渊明的《桃花源记》描绘了这样一个没有税政、大家自给自足的乌托邦景象。随着人类改造自然能力的提高，开始出现了专门为人们提供食品、衣服、建筑、运输、婚介一类的手工业者和社会服务者，他们凭借自己高超的技艺、合理的收费和良好的信誉，成为社会三百六十个行当之中的基本组成部分；而商人、贩夫走卒则成为联系制造者和广大老百姓的桥梁和纽带。由于商人本身没有什么技艺，尽管赚钱很多，商人的地位始终处于社会各行的最低层。这种情况千百年来几乎没有多少改变。

　　改革开放以后，中国开始逐步进入市场经济社会，商人由过去被人看不起的阶层，一跃成为社会中的“显族”，而且形态趋于多样化。具体来说，粮店、面包店、餐饮店向老百姓销售各类粮食和食品，百货商场、服装批发市场、各种服装专卖店向人们销售服装，开发商们通过整合建筑服务向人们销售商品住房，旅行社通过整合各种运输企业、旅游景点向人们推销各种具体的旅游产品，媒婆行业则发展成为各种婚介公司。

　　这些商人形态中，开发商和旅行社都是中国改革开放以来的新生事物。两者不同的是，开发商1998年以后成为城市市民“住”的需要的惟一销售者，而旅行社则需要通过自己整合资源的能力和优质服务与强大的自助旅行进行竞争。而且，在财富的拥有量上，开发商不仅远非旅行社可比，即使与古代的富商相比更是有过之而无不及。在顶级富人的排行榜上，房地产商是最令人眩目的——几乎90％以上的大富豪都触及了房地产。这也就意味着，只要是触及了房地产，或者只要是成功地卖出过所谓由他们“开发”的房屋，就有机会获得一般人想都不敢想的巨额财富。开发商们行使的功能与过去的贩夫走卒贩卖商品其实没有什么两样；不同的是，开发商们并不需要什么本钱，就可以贩卖人类生活需要的最大宗商品，而且由现行政策裁定为城市房屋惟一的提供商！当人们被不断升高的房价摧毁了耐心而倾巢出动时，开发商们只要调整一下房价，就可以在已有超额利润的基础上再增加几个倍数，成为羡煞现代人的“财富魔术师”。不仅如此，开发商们多数被政府和各类机构冠以“知名企业家”等等荣誉称号，成为名利双收的社会成功者。

　　一个不过是贩夫走卒的行当，如何令人吃惊地成为全世界最赚钱的行业？其获得财富的秘诀何在？难道他们真的具有呼风唤雨的魔术师本领吗？答案是否定的！我在《我看房地产企业家的社会贡献》一文中指出，开发商的利润60％来自于对土地价值的掠夺，30％来自于以邻为壑的规划修改，5％来自于欺骗销售，5％来自于其策划和组织管理服务。也就是说，在现有开发商所获得的利润当中，只有5％是他们应得的部分，而其余95％则是通过各种掠夺获得的暴利。

　　现在开发商们开始抱怨地方政府在上游环节通过“招拍挂”多种手段推高地价，大大减少了他们从土地上获得的利润。这种抱怨实际上冤枉了地方政府，因为地方政府设置的“土地储备中心”实际上也不过是开发商的一个形态而已——你开发商不能只许自己吃肉，而让别人眼馋喝汤吧！而且，像北京这样一个城市，据说现有可开发土地一半以上都储备在开发商的手里。政府这边一举棰，也不过卖出了一块土地，但是可以通过市场类比手法带动开发商手中的地价升值，这种升值的幅度是惊人的。所以地方土地储备中心和开发商之间，实际上是惺惺相惜的朋友关系，绝对称不上什么对手。当然，对于没有土地储备的开发商而言，考虑到竞拍土地的难度，特别是土地成本提升带来经营风险的增大，他们开始考虑在营销环节囤房赚取暴利。这意味着当前一部分房地产开发商的掠夺重点，已经从上游的征地、拆迁、修改规划，转向了大量持币待购的城市老百姓。虽然暴利来源的结构发生了变化，但其获取暴利的能力以及掠夺财富的本性，根本就没有任何改变。

　　一个具有掠夺性的行业和企业，有什么资格大谈自己对国民经济和社会的贡献呢？我们需要弄明白的是，开发商们掠夺的合法理由是什么呢？如果开发商们的暴富可以为我们换来城市规划的合理化和土地资源利用的节约，并且可以让大家住在其开发的楼盘中充满了幸福感，那我们所有人有理由舍弃“小我”成就开发商这个作为支柱产业的“大我”。

　　事实根本不像开发商们宣传的那样。暴利追逐过程中的开发商们虽然非常注重节约土地，关键是高容积率可以为他们带来更高的利润，这样就产生了我们看到的最普遍的公寓式、小区式的大规模住宅群，但相应的城市交通却进一步阻塞。在地方政府和开发商的主导下，城市以摊大饼的扩建方式迅速向四周蔓延，覆盖了大量为人类提供最重要物品、可以作为城市绿地和生态保护圈的肥沃耕地。无论从何种角度来看，把耕地转换成为从此完全没有产出的住宅群，是对土地资源的巨大破坏。但毁掉耕地恰恰是许多开发商们赚钱的前提条件。改革开发以来，我国城市建成区面积以每年7％的速度增长，但同期城市人口和非农业人口年增长速度一直徘徊在1％－3％之间，这样的城市已经基本上失去了集约利用土地的价值，实际上成为浪费和破坏土地资源的巨大载体。追逐暴利的开发商是房屋质量的天敌，高加价率才是开发商永恒的追求。在开发商体制下，一部分人人均几套房子，一部分人高价买房成了“房奴”，更多的人面对天价住房愤愤不平——开发商们显然没有为这个社会的大多数人们增加多少幸福感。既然如此，我们有必要把自己的存款全都“奉献”给开发商们吗？

　　为什么房地产开发商们能够轻易获取暴利呢？我来公布我的答案：因为地方政府和开发商们把本来属于全体人民的土地，高价卖给了全体人民。这部分土地本来是不应当市场化的，却被有关部门以“改革”、“市场化”为名，成了他们取之不尽、用之不竭的财富宝藏。地方政府和开发商的这种做法，几乎和“占领者”的无本生意毫无二致：宣布土地归政府机构所有，然后由政府批发给开发商，开发商再零售给广大人民。于是乎，各路明星、富商、官员、外国人获得了与当地居民完全相同的购买住房的权利，不同的是，这些本来不具备土地权利和购房资格的人比当地人要富有得多。作为土地高价零售的保证措施，政府规定城市居民不能绕开房地产开发商自主建房，而以居民自建房屋为主的“城中村”正处于地方政府和开发商的有序消灭之中。建什么样的房子、住多大的房子本来都是应当由自己决定的，现在政府和开发商控制了建房权，没有人能够绕得开中间环节。在住房市场化的幌子下，所有买房子的人都得为开发商这个庞大的代理环节支付高昂成本，而且还要承受开发商追逐暴利思维下的住房“理念”。

　　不妨发挥一下我们的想像力：假如某一天政府以提高人口生育质量为由，用“市场化”这个超级武器，取代千百年来人类自给自足的男女婚配，并且将婚姻机构定为国民经济的支柱产业，严格禁止自由恋爱和婚配。那个时候，最富有和最风光的，一定不再是现在的房地产开发商，而是那些垄断了人们婚姻决定权的“媒婆”们。这样的“市场化”将带给我们一种什么样的生活呢？

　　（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）

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