民政部：防养老机构“地产化”

　　民政部发布关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知，要求各地民政部门内部不同部门负责不同类型的养老院设立许可工作，最后设立的养老机构都由社会福利部门统一发证。

　　通知要求，在养老机构设立许可的申请、受理、审查、决定上，优抚部门负责光荣院，社会救助部门负责农村五保供养服务机构，城镇养老机构以及其他政府和社会力量举办的养老机构由社会福利部门负责。经不同部门批准设立的养老机构，最后都由社会福利部门颁发统一编号的《养老机构设立许可证》。

　　通知要求，要仔细甄别养老地产与养老机构，既要保护房地产业参与社会养老服务的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。

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养老地产乱花渐欲迷人眼：养老房遭遇被投资

来源：工人日报

李胜利 摄

　　是投资，还是养老?这成了一个问题。长沙华盛家园74岁的陈奶奶，最近就陷入了这样的困惑之中。

　　前不久，她与老伴被小区里的谢奶奶拉着去了一家叫“康乃馨”的养老社区，营销部的小姑娘热情周到，陈奶奶正好也一直有买个老年公寓的想法，就在营销人员的极力推荐下订了一席40多平方米的养老公寓房，并交了2万元定金。

　　出差回来的儿子一看合同和楼盘介绍就急了。他发现，这纯粹是个投资产品，虽然回报还不错，但自己的母亲是想住进去的。

　　几经周折，儿子找开发商退了订金。像这样买“养老房”而遭遇“被投资”的事情，其实正是养老地产热中值得关注的趋势：养老地产，到底是为了养老还是投资?

　　寻找“康乃馨”思路

　　康乃馨养老社区位于长沙市望城区黄金乡，由湖南教育报刊控股的湖南康乃馨养老产业投资置业有限公司开发建设，占地面积330亩。

　　从长沙市中心驱车约40分钟，记者进入小区，入园广场矗立的“康乃馨医院”很引人注目。据介绍，这是合作方中南大学湘雅三医院所建，已经营运，老年病人也住了不少。

　　小区里呈现的是一幅“老有所养、老有所乐”的真实生活图景。院间小道绿树成荫、休闲广场芳草碧翠，三五成群的老人在护理人员的陪同下，悠闲散步，或打太极拳，享受着冬日阳光的温暖。

　　记者参观了首期对外销售老年公寓的样板间——40平方米左右的一室一厅，做了“拎包入住”程度的装修，也有小厨房和卫生间，床头设立的氧气接入系统和病人呼叫系统，与康乃馨老年医院连通，也提示着这里与普通住宅不同的功能：老年护理。

　　而记者了解到，这就是当初陈奶奶退订的那种户型。而一位熟悉内情的人士则告诉记者，这些房子，十年后，其实都是规划中老年医院的病房。项目开发方首期对外营销的，其实都是这种投资型“养老公寓”——在十年内，投资者可以获得超过9%年回报;十年之后，开发商以溢价30%的价格回收。也就是说，开发商采取了分享十年投资收益的方式，向个人投资者进行了老年医院建设的融资。

　　建设方还开发了数栋普通商品住宅，可以共享小区公共资源尤其是康乃馨医院的医疗资源，故养老概念仍然是卖点。对入住的业主，小区未来还将有偿提供保姆、钟点工甚至代购、洗衣等各种服务。

　　记者在采访中发现，康乃馨其实提供了一条建设老年社区的不错思路——以老年养护服务为平台，将养老社区主营业务划分为养老护理、养老医疗、养老家居、养老文化、养老商业五大模块，全部建成后可以满足8000名老人的高品质养老需求。

　　“钱景”很诱人

　　养老地产作为一个新兴的房地产市场的细分产品，专家倾向于未来十年会迎来快速发展阶段。一些分析师认为：“目前开发养老地产正处于加快试水阶段，将是未来房地产兴盛的一个价值点。”

　　养老床位一床难求的情况，在一线城市和部分经济发达的二、三线城市都已经出现。根据10月份广州媒体所做的调查分析，目前，广州市有超过100万老年人，但社会养老机构的床位数仅有约3万张，排队等床位的火热行情，似乎也预示了养老产业“钱景”十分诱人。

　　因此，开发养老地产，成为市场嗅觉灵敏的房地产商人正在孕育的投资冲动。

　　开发商许先生告诉记者，两年前，他就在长沙周边县市四处物色山清水秀的地方，准备开发具有养老、养生概念的大型地产项目。他10月份在长沙开盘的商品楼盘一直不好卖，这也促使了他下定决心，将自己的资金全部投入他梦想中的“养老地产”中。

　　不过，他也发现，山清水秀的地方，已经十分难觅，不是被规划成了豪华度假村，就是被其他人捷足先登，很多人都已经着手养老地产投资开发。但据他了解，开发商脑子里，并没有一个像样的“养老地产开发蓝图”。

　　尽管养老地产确实是一个诱人的市场蛋糕，但也有房地产业内人士提醒，目前涌动的投资热情，或许会在未来某一天遭到市场冷遇——并不是每一个老年人，都需要一套老年公寓。或者，人们并不是一进入老年，就要住进养老院。

　　中国房地产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华曾表示，自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。

　　针对一些开发商蠢蠢欲动的投资热情，专家提醒：养老住区涉及和整合的产业都不一样，所以它的盈利点和价值探索也都是不一样的，比如说卫生健康、家政服务、老年设施、保险业、金融业、房地产业、旅游和娱乐业、教育产业、咨询服务业、其他特殊产业都是养老住区的相关产业。

　　“它和卖房子不一样，不是靠储蓄、不是靠按揭，不是靠预收，如果你用房地产的这样一些金融杠杆方式和撬动的方式来做养老住区可能会失败。”专家认为。

　　而现阶段，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，大都需要民政部门补贴才能维持运转。而商业化运作的养老机构，尚未出现相对成熟的运作模式。

　　在不少业内人士看来，目前中国并没形成真正意义的“养老地产”，多数企业是想借“养老概念”试图在地产领域分得一杯羹，更不排除部分项目把养老公寓作为吸金的“噱头”。

　　馅饼还是陷阱

　　记者注意到，渐渐甚嚣尘上的养老地产资源紧缺的言论，大多是开发商进行市场预热所致。

　　有分析人士宣称，到2020年，预计60岁以上的人口将为2亿多人，占总人口比重将进一步提升，现在四五十岁的中年人，再过十年也将步入老年，他们现在是消费的主流，届时也是支撑老年产业的主流。“十年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，出现井喷现象。”

　　部分个人投资者正被诱入圈套。是陷阱还是馅饼，广州新近出现的天价老年公寓揭开了部分真相。

　　这家名为“颐福居·尊长园”的养老院推出的VIP床位单价45万元，短短数月售卖出了100余个，成为名副其实的吸金“利器”。

　　但业内人士计算，养老院的床位使用权只有20年，按一般房屋住宅70年的标准换算，购买者实际上每平方米支付了52500元，每年要交27600元服务费，20年就要交55.2万元，因此，在这个“VIP床位”养老20年，起码要花的总费用为100.2万元，而且水电及伙食费还需自理。

　　作为投资项目也充满了风险。这个项目如同广州大多数中高端“老年公寓”一样，用地没有经过政府部门划拨，入住办不了房产证，而且还处于白云山生态控制区，随时有被政府强拆的风险。有关法律专家提醒，如果遇上政府拆迁等，投资或承租人的钱随时有可能打水漂。

　　专业人士开始对目前涌动的个人投资养老地产热情泼冷水，或提示风险。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉则提醒，养老地产要考虑好本土化和中国国情的结合，养老社区的规划设计具有很高技术含量，跟普通社区有很大的区别，如果普通社区都做不好，那养老社区就更不可能做好了。

　　面对仍然短缺的养老资源，长沙一位不愿具名的政府官员指出了一条逆向思路——与其全都热衷于投资开发养老地产，不如将养老理念植入新开发楼盘的规划中。公共医疗管理部门和拥有强大医疗资源的三甲医院等大型医疗机构，也可以借机将更多的医疗资源向社区和高档小区延伸。

　　居家养老，似乎更符合中国人的传统习惯。

养老地产 水有多深？

来源：东方财富网

　　面对跌宕起伏的2012楼市，品牌开发商开始不断自我调整。在住宅市场仍面临较高的调控压力下，商业地产的大势似乎也难以再回来；旅游地产已是各方竞相争夺的香饽饽，一番角逐之后，几家欢乐几家愁。随着中国快步进入老龄社会，养老话题正值热议中，养老地产自然成为各地产开发商的下一步重要部署。可是，在没有任何成功模式的摸索中，作为开发商眼中的“蓝海”养老地产，是否能让每个企业都可以轻松介入？此时开发是否又是最佳时机呢？

　　现象：地产和险资涌入

　　截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

　　早在2008年，保利地产(行情 股吧 买卖点)已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产(集团)副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。

　　同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。

　　2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。

　　考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。

　　在泰康涉足广东之前，新华保险(行情 股吧 买卖点)董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。

　　在长时间的调研观望之后，中国平安(行情 股吧 买卖点)进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。

　　随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。

　　困境：拿地难经营难

　　尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

　　土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

　　现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

　　除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

　　远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

　　在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。

　　有地产商宣称已通过养老地产赢利，王晨指出，这些利润不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，开发商通过这些利润来补充、支援养老项目，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。

　　“就实质来说，养老产业中的地产并不是盈利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”有业内人士指出。

“无利不起早” 远洋要做做第一家挣钱的养老机构

　　今年5月，远洋宣布正式进军养老地产，并表示将在北京亦庄远洋天著[最新消息 价格 户型 点评]内试点养老地产，与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营养老产业项目——“椿萱茂·凯健”。

　　“如果我们不是想做养老，就不会引进中国人寿作为远洋的第一大股东。”李明在会上坦言。2009年12月27日，远洋地产发布公告称，向中国人寿配售9.34亿股，每股6.23港元，集资58.19亿港元(约合51.23亿元)。

　　据李明透露，远洋是理论上首家获得养老拿地资格的企业，养老产业是公司业务的第四大板块，但目前处于全新研究阶段，预计2-3年后养老地产就可以达到目前公司商业地产的规模。

　　“一定要做盈利的养老机构。”李明表示，企业没有盈利作为驱动，就没有办法提高效率，就没有办法提高质量。 “无利不起早”，这是规律。

　　“我现在可以告诉你，第一家养老机构是肯定挣钱的，所以远洋在做的时候，也在探讨哪些盈利模式是可以挣钱的。”李明表示，远洋在做两方面的研究：一是以半护理为特点的养老模式，规模适度，然后靠网点布局;二是带有产权和交易模式，但是这种模式公司暂时还没有做成，这个以后再研究具体的细节。

　　“我不愿意叫养老地产，我更愿意称为养老产业。”李明表示：“中国有前景的是养老产业，不单单是养老地产。”

　　陈润福表示，未来远洋要做的产业，一个是养老，还有一个是房地产金融，这是远洋从战略考虑上的两个部分。但是“目前我们管理的包括基金，房地产金融类的总体规模并不大，在我们的总资产规模里占的比例相当小。”

　　“就跟做养老地产一样，房地产金融目前我们也是在摸索阶段，除了做一些事，还要把这个东西研究透了，看看到底应该怎么运作。”陈润福认为。

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