新一轮楼市调控 住房租赁市场步入风口？

多举措筹措租赁房源，鼓励房地产开发商“先租后售”、“租金抵房款”，允许公积金支付房租……新一轮楼市调控的同时，各地也在加快推进租房领域改革，培育和发展住房租赁市场，压降楼市虚火，力争让房屋回归居住属性，实现百姓住有所居。

租房市场迎来发展机遇，政策持续发力

长期以来，各地“重售轻租”，住房租赁市场发育不健全，机构出租人少、住房空置率高等问题突出。据住建部相关负责人提供的数据，目前通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿以上，年租金已突破1万亿元，这也意味着租赁市场是一个巨大的市场。

当前，一些知名投资机构、天使投资人、房地产公司和房地产中介开始进入这一蓝海，尤其是在一线城市，魔方公寓、自如、You+青年公寓等已经活跃于公寓租赁行业。

江西嘉志投资有限公司董事长黄德志认为，长租公寓对于资本有很大吸引力，“至少在南昌来讲，通过买断使用权，只需要18至24个月就可以收回成本，关键是占据优质房源和形成品牌影响力”。

租赁市场既是房地产企业转型发展的蓝海，也是立足国情、保障民生的重要选项。近期，北京、江西、安徽、宁夏等地纷纷出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。

——与去库存相结合，增加租房供给。江西鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作，出租待售商品住房；鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销。

北京则推出老年公租房项目，并配备无障碍设施方便老年人使用，同时还有针对青年群体的青年公租房项目。

——允许用公积金租房，刺激租房市场需求。安徽、江西、宁夏等地均提出，发挥住房公积金支持作用，引导城镇居民通过租房解决居住问题。职工连续3个月足额缴存住房公积金，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可按规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。

——鼓励机构出租人，完善租房中间端服务。北京相关部门表示，通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。

江西鼓励金融机构为住房租赁企业开发优惠贷款利率的定向金融产品。对开发建设租赁住房的企业，政策性金融机构可给予长期低息贷款。房地产开发企业将库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予长期贷款支持。

宁夏提出，房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，一般纳税人按6%税率缴纳增值税，小规模纳税人按3%税率缴纳增值税。安徽则明确，有条件的地方可以利用政府投资平台，组建住房租赁运营机构，收购或长期租赁库存商品房对外出租，优先满足新市民、外来务工人员、新就业大学生等群体住房需求。

制度、观念等有待变革

在政策引导和市场需求双重驱动下，租赁市场发展向好，一些机构出租人也在快速发展。黄德志表示，目前公司已投资开发300多间租赁住房，明年预计突破1000间。但同时，制度、观念等因素仍在制约租赁市场发展，亟待重视。

租赁投资比较效益不如开发房地产，地产商积极性不高。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较收益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一根本问题不解决，住房租赁市场发展会受到很大制约。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，期房销售制度下，存在一个潜在风险，即一旦开发并装修好的新房无人租，这套新房立刻就成为二手房，市场价值将大幅缩水。

置业观念浓厚，租房观念淡薄。促成这种状况的，既有传统因素，也有市场因素。黄德志说，为了在本地把长租公寓做大，找了20多个人想合伙一起做，但在沟通时，一些人认为干这活就是做“二房东”，“不会从开发蓝海、完善社会职能的角度去看”。(半月谈记者 余贤红)

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