程恩富 谭劲松：关于房地产发展模式改革的几个问题

中国房地产业从无到有，从小到大，经过30多年快速发展和急剧扩张，已发展成为紧联千家万户、影响民生福利的国民经济支柱性产业。近年来房地产业发展举步维艰，房地产市场乱象丛生，房企爆雷事件频发，已成为引发老百姓焦虑和恐慌的社会热点焦点。因此，需要重新审视和反思房地产业的发展和作用。

一、清醒认识房地产行业暴露的问题

自上世纪90年代以来，我国学习西方，推行住房商品化市场化，以信贷拉动居民住房消费，房地产业逐步发展成为国民经济的支柱性产业。房地产业的发展，在一定时期内对于改善城市居民居住条件，拉动就业，带动上下游产业发展，增加GDP，支撑地方政府财政发挥了重要作用，功不可没，但城镇居民住房和房地产业市场化商品化也越来越显露出诸多弊端。30多年来，房子越建越多，房价越来越高，不少房企逐利无底线爆雷频发。一方面，大量房子空置积压，供大于求，造成资源严重浪费；另一方面，广大劳动群众买不起房，终生成为替银行与房企打工的“房奴”，因而对房企接连爆雷高度焦虑和恐慌，对住房商品化市场化日益不滿。政府房价调控已陷入两难困境。房地产市场化商品化已越来越成为诱发民生焦虑，干扰社会稳定的消极因素。

二、精准认识房地产行业在国民经济产业结构中的地位

首先从房地产行业发展前景看。我国经济已进入高质量发展新时期，以科技创新为动力的产业结构调整和转型升级已成为推动高质量发展的关键，培植发展以高质生产力为主体的高科技产业和实体经济已成为应对美西方国际竞争的重中之重。房地产行业是民生消费性产业，而非应对美国西方国际竞争的先进工业、高科技产业、现代化制造业，更不是需要大力培植和发展的未来高质生产力。房地产业作为民生消费性产业，最终产品只是让群众掏尽钱包成为“房奴”的一堆住房，它占用巨量土地资源、银行资金、人力物力，却在国家长远发展中发挥不了什么积极作用。推动国民经济高质量发展，必须重新审视房地产业在国民经济与国际竞争中的地位作用，不能再盲目刺激房地产业发展了。各级党委政府应当按照党的二十大高质量发展和发展高质生产力的战略决策，对房地产业的地位作用和发展前景重新审视、冷静思考、科学决策，谨防在房地产业发展上惧怕变革，陷入政绩思维贯性。

其次从房地产业发展现状看。在经历了30多年高速发展后，我国房地产业已经过了发展黄金时期，以住房商品化市场化支撑房地产业的发展模式已经差不多走到了尽头，发展红利基本释放殆尽。非但如此，城镇居民住房和房地产业市场化商品化积累的涉及民心民意民生和社会稳定牵一发动全身的问题越来越多。建议国家相关部门以超前思维、战略眼光和全局意识，主动转变以房地产拉动GDP增长、靠“土地财政”维持政府支出的现有发展模式，适度减缓新建住房供地和新住宅楼盘建设，消化房产存量、扼制增量，实现房地产供求平衡良性发展。

三、对于调整房地产业宏观政策、重塑房地产供给结构的建议

应当以时不待我的时代紧迫感，调整房地产业宏观政策，转变房地产业经营模式，重塑房地产供给结构，及时推出房地产业发展新政。在这个过程中，必须坚持党的实事求是原则，遵循市场供求规律，加强调查研究，切忌病急乱投医式的盲目决策。一方面，我国房地产已严重过剩，大量商品房积压在房企手中卖不动，或售后无人居住，房屋空置率高、供大于求已成不争事实；另一方面，随着人口规模减少，老龄化、少子化时代的到来，在未来五年十年内，城市居民一家拥有两三套住房者越来越多，居民住房将出现富余空置，而且随着新出生人口断崖式减少，未来住房刚需将减少。

面对房地产严重过剩的现实，按照市场供求规律，在刺激需求的同时重在抑制供给，在消化存量的同时果断终止“增量”供给，从根本上减少供给，以实现供求平衡良性发展。我们在调整房地产业发展战略与宏观调控政策时要有长远战略眼光，决不可明知房地产已严重过剩，未来几十年都消化不了存量的事实，还在为了保GDP增长和财政支出而放任房地产行业发展，这既有违市场供求规律，也不符合党的实事求是原则，这种饮鸩止渴的做法后患无穷，不符合国家和人民利益。

为了贯彻落实党的二十大关于推进高质量发展的战略决策，当下要把经济发展重心放在做好产业结构转型升级提质上，大力发展高科技产业，培植新质生产力和高质生产力，下决心转变以房地产支撑GDP增长，以“土地财政”支撑政府财政支出的传统发展模式，探索房地产行业转型升级和重塑房地产供给的新路子，为解决长期困扰我国经济发展和社会稳定的房地产行业问题攻坚克难。

特提出如下建议：

1．建议有关部门针对恒大集团爆雷等严重问题举一反三，重新审视全国房地产业发展的问题和政策，未雨绸缪，及早发现、排除和解决房地产业与房产市场存在的已暴露和未暴露的问题，制定与高质量发展战略要求相适应的房地产业新政，以确保经济健康发展和社会稳定。

2．建议有关部门成立房地产业和房地产市场整治工作专班，全面清理和整治房地产业和房地产市场的问题，坚决打击非法经营、资金外流、骗贷逃税、行贿受贿、坑害消费者等违规违法行为，扎实推进清廉房地产业和房地产市场建设。

3．建议有关部门及时调整房地产行业和房地产市场管理政策，按照党的二十大“增进民生福祉，提高人民生活品质”的要求，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，尽快推出与国民经济高质量发展相适应的房地产行业和房地产市场政策：

一是适度减缓城镇新建房屋供地与新楼盘开发建设。

二是全面整治房地产行业和房地产市场，按市场规则引导房企合并重组，淘汰小微落后房地产企业，鼓励支持引导有一定实力的房地产企业率先转型转行，如转型城镇老旧小区改造、农民住宅提质与建设、农村基础设施建设、发展养老产业等，以满足消费者住房需求的多样化、个性化和城乡均等化需求。

三是政府收购房企空置积压房源，转为由政府供应的廉租房、公共租赁房、定向安置房等保障性住房，以解决进城农民工和毕业大学生以及城镇新引进高层次人才等各类人员的住房需求。可由政府全资或部分出资收购，与房企合作经营，让房企能得到合理收益。

四是凡房企拿到政府批地尚未在规定时间内开工建设的，一律停建，并收缴房企土地闲置税，土地原则上由政府按原价回购。

五是已开工兴建尚未竣工的房企预售楼盘，由政府督促、银行支持，加快建设，确保交楼，防止变成烂尾楼，伤害购房群众利益。现在，有的城市充分发挥国有企业在旧房区改造中的主体作用，以减少改造风险和社会矛盾的做法，值得各地借鉴。

六是取消商品住房预售，严禁房企在商品房尚未盖好前预售以集聚资本，全部实行现房销售“所见即所得、交房即交证”。

七是房地产金融监管要围绕和跟踪房地产周期展开，加速推进房地产金融宏观审慎监管，积极构建房地产金融管理长效机制。对贷款比例过高房企限制贷款或停止贷款，严禁非法融资，加大对房地产企业存量债务风险排查力度，加强房企大额贷款追踪，严禁将贷款资金流向境外，加大对恶意转移资金、转嫁房企金融风险的房企及房企管理层的惩罚力度，提高违约、违纪、违法成本。

（作者：程恩富系中国社会科学院学部委员、世界政治经济学学会会长，谭劲松系浙江理工大学马克思主义学院原院长、教授）

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