国家动真刀了！教培机构禁止上市，学区房也要凉凉？

国家动真刀了！教培机构禁止上市，学区房也要凉凉？

库叔说

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

　　《意见》针对教培机构提出几项要求：

　　*各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。对原备案的线上学科类培训机构，改为审批制。各省（自治区、直辖市）要对已备案的线上学科类培训机构全面排查，并按标准重新办理审批手续。

　　*学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类培训机构资产。

　　*严格控制资本过度涌入培训机构，培训机构融资及收费应主要用于培训业务经营，坚决禁止为推销业务以虚构原价、虚假折扣、虚假宣传等方式进行不正当竞争，依法依规坚决查处行业垄断行为。

　　伴随着《意见》出台，港股美股的中概股教育股集体重挫。

　　有分析认为，此次教培行业的规范管理严格程度，史无前例。由此可见，国家对于教育改革的决心和力度。

　　除了规范教培机构，国家对于学区房的管理也逐步落地。

　　不久前，讨论已久的“多校划片”在北京西城实行，打破了很多人的幻想。

　　西城一些学区内的家长发现，可供选择的“牛小”学位成空，很多2020年“7·31”入学政策实施后重金押宝西城顶级学区房家庭的孩子，甚至被调到其他片区。

　　西城“多校划片”靴子落地，被视为学区房变天的风向标，让不少投资学区房的家庭认清了现实，也让不少信奉“学区房只涨不跌”的人“信仰”崩塌。

　　说到底，这些政策都指向了一个目标，那就是切实降低家庭教育成本，减轻社会焦虑，促进社会公平。

　　文 | 黄江林 瞭望智库观察员

　　编辑 | 蒲海燕 瞭望智库

　　本文为瞭望智库原创文章，如需转载请在文前注明来源瞭望智库（zhczyj）及作者信息，否则将严格追究法律责任。

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　　多校划片

　　所谓“7·31”入学政策，是指2020年4月30日，西城区教委发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，规定自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　其中的关键词：“多校划片”，指的是一个小区对应多个学校。多校划片会将优质学校分散至每个片区，确保各片区之间教育资源分布的大致均衡。在具体实践中，将通过随机方式分配优质学校招生名额。未能获得优质学校名额的学生，应就近安排至其他学校入学。

　　在“多校划片”以前，北京市义务教育阶段入学主要采取“片区内登记入学”的方式，就是学生到学区房划片的学校登记入学，也就是常说的“单校划片”。

　　与“单校划片”一个划片区域对应一所学校相比，“多校划片”的威力就在于，打破了房子和学区的必然联系：即使耗费上千万元买的学区房，也不能保证进入该房子之前所对应的名校，反而有可能被分配到普通学校，大大增加了学区房的投资风险。换而言之，“多校划片”使得学区房的回报不确定性正越来越大。

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　　心存侥幸

　　然而，在此文件公布之初，市场并未如大部分人想象那样急转弯。甚至在意见发布后的几个月“窗口期”内，西城学区房在售房源激增，小户型顷刻售光，供需两旺。

北京市西城区文华胡同的一处老旧小院。图｜新华社

　　根据相关机构数据，近几个月来，西城区除了3月、4月入学前高峰期成交量较大外，其余月份二手房成交量基本都在1000套左右。其中，西城的德胜、月坛、金融街3个学区二手房均价最高，一套上世纪80年代60平方米的老房子标价在1000万元左右。

　　为什么有人甘冒风险仍要入手学区房呢？

　　最根本的原因还在于教育资源的不平衡。西城区是北京市的教育高地，共有11个学区，优质中小学资源十分丰富。家长们选择西城区的房子，其实是选择了教育资源以及西城学籍。

　　因为，按照现在北京市小升初和中考执行的“锁区”政策，中考跨区极难实现。简言之，就是在哪儿上小学，未来12年便很难离开这个区。如果家长认可哪个区的小学、初中、高中教育水平，在幼升小阶段就最好进入这个区。

　　也是因为，其实此前北京“多校划片”的改革已进行多年，但西城区受影响不大，使得新入手学区房的家庭抱有侥幸心理。有学区房业主表示，想在“7·31”之后碰碰运气，因为有先例表明：如果学位充足的话还是按照单校划片方式录取。

　　只是，从数据看，西城区幼升小的人数始终处在上涨阶段。今年，西城幼升小的人数预计为2.2万人，而今年该区小学毕业生为1.28万人。相当于，6年来，西城幼升小人数多了近一倍。实在是没有学位了。

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　　告别“牛小”

　　果然，今年4月，西城区发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，表示将保持2020年入学政策基本稳定的基础上，继续执行学区派位入学和多校划片入学政策。

　　到7月北京西城区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作。西城区部分家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。

　　根据家长的反馈，调剂到相邻学区学校的情况基本集中在传统的优质学区：德胜学区和月坛学区。尤其是2020年7月31日后购入学区房的，面对的是片区内学校的学位名额都满了，只能选择调到其他片区。许多刚刚“上车”学区房的家长感觉难以接受。“这下孩子与‘牛小’无缘，投资也打了水漂，今后接送孩子更不方便了。”

　　直到一些幼升小的学生家长陆续接到了调剂电话，这轮学区房政策的“盲盒”终于揭开，家长们这才明晓，这次严格执行政策的决心如此之坚决，力度如此之大。

　　“7·31”入学政策靴子落地，全国学区房的风向标——西城学区房被拉下神坛。

　　不仅如此，7月6日，西城区房管局通过官方微信号发布文章重申，严禁炒作学区房，各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。隔日，有媒体证实，因针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，北京我爱我家2名经纪人已被刑事拘留。

　　不少媒体评论道，北京西城向学区房“动真刀”，可谓斩断了学区房与优质教育资源的绑定的链条，学区房的神话破灭了。

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　　价值尚存

　　当“房票”不再与“学票”画等号，学区房的价值还剩多少？

　　根据北京链家研究院的数据，受政策影响，7月3日和4日，北京上地、万柳、德胜门、金融街等部分前期波动较大的学区片区，购房人的看房热度有所下降，门店平均带看数量减少10%左右，个别片区带看数量的降幅更是达到50%。购房者的行为变化也影响了卖家预期，上述片区卖家调价行为中，涨价卖家比重下行7个百分点，高于全市下行幅度。

　　房产中介刘先生告诉记者，德胜片区一套116.5平方米的三居室已降价125万。根据此前的划片政策，这套房子对应入学的学校正是西城区的育翔小学。德胜片区还有房子降价30万至70万。例如，位于新外大街6号院的两室一厅，面积60平方米，这两天的价格也从此前的1368万降至968万，降价400万。

　　但另一位中介表示，“有个别业主降价，但降价的并不多。现在买卖双方普遍处于观望状态，也还未听说有退房的客户。西城区的学校还是优质教育资源，长期来看，房子的价值还在。”

　　其实，2020年以来的学区房高峰是由多方面原因造成的。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，最直接原因来自经营贷入市，学区房是刚需，买者更愿意承担贷款，学区房贷款难度降低，市场就热了起来。

　　还有疫情导致的教育需求回流，学区房的新购房者中很大比例是过去考虑出国上学的人群。

　　另外，最近几年处于单独二胎和全面二胎政策后的入学高峰期，优质教育资源出现了明显的紧张与不足。二胎家庭认为，两个孩子享受教育资源，相当于房价减半，购入意愿增强，也放大了市场需求。

　　也有观点表示，目前的学区调整政策，并不意味着房价“跳水”，这些举措能在一定程度上降低市场炒作风险，稀释学区房资源的价值，降低这部分市场的虚火。让一些被炒到离谱的天价学区房回归理性。

　　在教育资源仍不均衡的当下，学区房还是学区房，人们追逐优质教育资源的愿望，并非一个单一的政策就能打破。“只要存在学区内调配学校，那么学区房的概念就很难消失。”

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　　调控加码

　　事实上，在全国学区房的其他高地，上海和深圳今年也发布了整治学区房的系列政策，其结果也与北京相似。

　　3月，上海发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确从2022年起，调整优质高中招生名额分配方式。根据新政规定，超过一半的优质高中名额将被分配到各区和各个不选择生源的初中学校，使得优质初中学区房的含金量降低。今年1月，上海市教委还出台政策，促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置。

　　有研究机构数据显示，新政推出后，上海学区房市场成交量也出现下滑。在浦东前滩区域，对口华师大二附中的一处高端楼盘，从年初的一房难求，到现在仿佛遭遇“寒冬”，一些知名学区房小区如梅园的二手房价格出现明显下跌。

　　今年以来，深圳各区学区改革政策涌动，大学区、共享学区和分享学区，一定程度上削弱了学区房对主导优质教育资源分配的作用。如，2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校。政策出台后，龙岗区一学区房销售顾问表示，自己所在学区房产的积分优势下降，市场竞争力下挫，“不得不降价”。

　　2021年，全国超过10个城市单独针对学区房发布了不同力度的调控政策，比如多校划片、名额分配、公民同招、六年一学位等等。

　　张大伟指出，降温学区房已经成为了房地产调控的牛鼻子，后续调控政策很可能针对学区房专门加码。

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　　一再炒作

　　一段时间以来，严格按学籍、户籍就近入学等的政策使得学区房有着强劲的市场需求。

　　家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置教育质量优质的小学学区的房产，学区房价值一路飙涨，成为每一轮楼市行情的领头羊，在诸多轮房地产调控过程中续写颠扑不破的“升值”神话。

　　买学区房纯粹是为了获得重点学校的“门票”，教育属性甚至超越了房屋本身的居住属性。房子大小“无所谓”，房子老旧“不在乎”，能不能住都“没关系”。一些投资客也把手伸向学区房市场，“只要房子带学位，孩子一毕业，卖掉还能赚一笔。”

　　21世纪教育研究院院长熊丙奇曾发文揭示了这种投资心理:对于很多家长来说，购买学区房其实是双重投资，一是可以让孩子进更好的学区、学校，二是在孩子读完书之后，再把学区房卖出去，如果那时的义务教育还严重不均衡，那学区房的价格只会涨而不会跌，这对家长来说，不是很划算的买卖吗？

　　熊丙奇认为，家长购买学区房的“风险”在于当地义务教育的不均衡状况有效改变。可遗憾的是，近年来政府部门推进义务教育均衡的措施效果并不明显，这也就打消了家长的顾虑，而房地产中介也拿学区房概念一再炒作。

　　在这种畸形的资源配置逻辑下，一些匪夷所思的现象层出不穷。2013年，北京景山东街一套400平方米的学区房报价1.3亿元，折合32.5万元/平方米。2016年北京西城区文昌胡同内，一间仅11.4平方米的“老破小”，因其是北京著名小学之一实验二小的学区房，卖出530万元的天价，每平方米房价46万元，创造了令人咋舌的最贵学区房的纪录。

　　2019年“双11”期间，23万元一平方米的天价房子再现北京胡同深处。位于北京市西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房以总价127.55万元成交，吸引4.76万人次围观。

　　而今，西城区热门学区德胜地区的二手房房价已经上涨至每平方米17万元，金融街甚至出现每平方米20万元的房源。

　　“天价”学区房考验着不同家庭家底的厚度。一些有钱的家庭，豪掷千金买下高价学区房，但这并不是多数。相反，在学区焦虑的刺激下，许多家庭是穷尽积蓄和借贷手段，拼了命地“上车”。有的家庭将原本住的上百平方米的房子卖了，置换到某学区几十平方米的“老破小”，甚至还背下上百万元贷款，不敢“喘息”。

　　学区房存在的根源在于教育资源分配的不均衡。不论是头部城市的“天价”学区房，还是三四线城市不断“看涨”的学区房，它们都在持续不断地挑战教育公平的理念，增加社会焦虑。为学区房“退烧”，是一段时间以来，社会共同的热切期盼。

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　　新政信号

　　当前北京西城下大气力整顿学区房，将优质与普通学校搭配划片、斩断了“学区房”与直升优质学校的联系，实现了改革的一小步。仅仅这一小步，就受到社会多方面广泛关注和正向反馈，更被诸多媒体评价为学区房政策的“风向标”

　　近年来，在坚持“房住不炒”的定位下，从中央到地方，都提出严禁炒作学区房，尤其是今年以来，打击学区房炒作上升到全新高度。

　　今年4月30日，中共中央政治局会议明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　尽管高价学区房问题由来已久，但这是“防止以学区房名义炒作房价”首次在政治局会议中被提出。不仅表明“炒作学区房”现象已受到最高决策层关注，更展现出中央对房地产市场实行调控的坚定决心。

　　在此前后，北京学区房最热的西城区、海淀区、东城区都坚决表示严格执行对特定时间节点后购房家庭的子女入学执行多校划片政策，深圳、上海、成都等地也加快了学区改革，以多校划片、分配名额、教师轮岗等措施促进基础教育公平，为学区房“降温”。

　　这些具体的调控政策，传递出的信号非常明显：将基础教育和房产剥离，让教育回归教育，住房回归住房，坚持“房住不炒”，促进“教育均衡”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，学区房政策调控是必然的，盲目追高学区房，不符合社会整体利益，“随着教育资源的均衡化，‘老破小’这类所谓‘学区房’会出现降价现象，学区房炒作势头将得到遏制。”

　　不少业内人士预测，教育公平和淡化“学区房”已经渐成趋势，学区属性将会逐渐从住房中剥离，所谓“学区房”的教育价值会越来越弱。

　　对购房者来说，应该清楚地认识到教育资源的均衡化是未来发展的明确方向，通过各类政策缩小学校之间的差距，提高适龄儿童享受优质学区的比例，其力度将越来越大，成效也将越来越明显。

　　跳出学区房政策的改革，结合最近国家一系列动作，比如校外培训监管层层加码、倡导建设九年一贯制学校、推动暑期托管服务，这些政策都指向了一个目标，那就是切实降低家庭教育成本，减轻社会焦虑，促进社会公平。

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