易宪容：目前房地产市场问题并非仅是增加供给

目前房地产市场问题并非仅是增加供给

　　从最近发改委的数据来看，今年的房价越涨越快，越涨越成为全国各地的普遍现象。而且这种房价上涨并非仅是过去的一线城市，而且二、三线城市，甚至于县城的房价也在快速飚升。对不断上涨房价，社会上意见很大，房地产市场的矛盾越来越突出。

　　对此，目前一个基本的倾向是，一是要求政府加大住房的有效供给，只有过大供应量对市场造成巨大的冲击，房地产市场供给大于需求，那么房价就能平稳下来。二是住房问题应该分为两条线，一条是商品房市场，这一条线的发展政府根本就不要管，完全由于市场来做；一条是保障性住房，这一条线不是市场的事情，即对于购买不起住房的低收入者通过政府来解决。中国住房的问题完全采取“双轨制”。

　　对于上述两种说法，如果政府政策按照这样来做，不仅不能够化解目前中国的房地产市场问题，而且使房地产市场的问题越来越复杂。

　　因为，房地产是一个特殊的市场及特殊的产品。它具有完全公共性，每一个公民具有天赋的居住权、具有天然需求，但产品的要素供给是既定的（即地球的土地供给是既定的）。同时它又是可投资及可消费的产品。如果解决房地产的问题仅是按照市场一般产品的思路来处理，那么其问题就会越来越困难、越来越复杂。

　　比如说，目前市场上流行的观点，目前市场上房价过高，是由于市场需求过大，是由于市场有刚性需求在，因此对于这些刚性需求，就得增加土地供给，让房地产开发商生产更多的住房，加大市场的住房供给。对于市场一般产品，这样的思路当然没有多少错，但是对于房地产市场来说，其效果就十分令人质疑了。

　　就增加土地供给上来说，因为地球土地供给是既定的或刚性的，如果土地的使用效率不提高，就既定的土地供给来看，现在的土地供给增加，也就意味着未来土地供给的减少。在这样的情况下，获得土地的房地产开发商就会预期到今后土地供给会越来越少，土地的升值潜力就越来越大（特别是当政府提供更多的城市基础性建设时，土地升值潜力更大）。在这样的情况下，房地产开发商一定会利用房地产生产的较长的周期性，让其产品生产的周期性延长，以便获得更高的土地升值的利润。比如上海的一些楼盘是90年代初获得的土地延长十年后才生产出产品。也就是说，政府增加的土地供给最多，房地产市场并不会由于土地的供给增加而增加房地产市场供给。

　　另一方面，假定房地产开发商获得土地后尽快生产更多的产品进入房地产市场，如果房地产是完全的消费品，在产品的供给增加、个人消费一定时，市场的供求关系就会得到改变。但是房地产市场并非仅仅是消费品而是投资品。当房地产市场的产品是投资品时，投资者对住房投资需求取决于投资者对住房投资的投资预期。如果投资者预期住房价格会上涨，那么投资者对住房的需求就会增加，如果投资者预期到住房价格更下跌时，投资者对住房需求就会减少。在这种情况下，投资者对住房的需求并不在于市场的供求大小，而在于投资对住房价格的预期。如果政府要稳定房价，，政府要对这个房地产市场的价格作隐性担保，那么作为投资品住房的价格也就仅是上涨而不跌，在这种情况下，就会让更多的投资者进入房地产市场，房价上涨就会上涨，投资者对住房需求就会增加。在这种情况下，如果仅用有限供给来解决这种无限的投资需求，那么住房的价格上涨就是必然。

　　可见，如果上述问题不解决，仅是增加土地供给要解决房地产市场供给问题是不可能的。

　　还有，对于中国这样一个大国来说，特别有70%为农民的大国来说，希望学习新加坡、香港模式来解决中国低收入居民的住房问题也是不现实的。特别是希望通过“双轨制”思路来解决中国的房地产市场的问题更是远离中国现实。很简单，在房价炒得很高的情况下，如果让80%居民通过保障性住房来解决其居民问题肯定会现实太远。因为，即使香港这样小、财政如此好的地方都花了50年的时间才能居民的保障性住房有所改善，那么以香港的标准来看中国则国内条件远离太远。如果让国内房地产市场以两条线分开，市场归市场，政府归政府，到时候，土地资源白白的浪费了，却会让中国城市居民的住房问题矛盾越来越大。只在市场与政府的作用互相融合时，才是解决国内房地产市场之正途。

　　希望更多的人参与这两个问题思考与讨论。

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